Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất: Hiệu lực pháp lý ra sao?

Khi các cá nhân hoặc hộ gia đình muốn phân chia quyền sử dụng một thửa đất thành nhiều phần nhỏ, việc lập hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất là cần thiết để làm cơ sở cho việc đăng ký biến động, tách sổ đỏ và xác lập quyền riêng biệt. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ hợp đồng chia tách đất có giá trị pháp lý khi nào và cần điều kiện gì để được công nhận. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ hiệu lực pháp lý của loại hợp đồng này theo quy định hiện hành.

>>> Xem thêm: Làm sao để xác định ranh giới đất khi soạn Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất?

1. Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất là văn bản thỏa thuận giữa các bên có quyền sử dụng đất nhằm phân chia lại diện tích đất thành nhiều phần khác nhau và xác lập quyền riêng biệt cho từng bên nhận phần đất đó. Hợp đồng này có thể được lập khi:

• Các bên đồng sở hữu thửa đất cần chia phần

• Phân chia đất do thừa kế

• Tách đất tặng cho, chuyển nhượng trong gia đình

Hợp đồng này thường được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng và là căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục tách sổ đỏ tại cơ quan đăng ký đất đai.

2. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất

2.1 Theo Bộ luật Dân sự 2015

Điều 117 quy định một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:

• Chủ thể có năng lực hành vi dân sự

• Các bên tự nguyện giao kết

• Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm

• Hình thức phù hợp quy định (trường hợp này là bằng văn bản có công chứng)

Như vậy, một hợp đồng chia tách đất nếu vi phạm một trong các điều kiện trên sẽ bị coi là vô hiệu.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng chia tách đất khu vực đô thị và những thách thức riêng.

2.2 Theo Luật Đất đai 2013

Căn cứ Điều 188 và Điều 167 Luật Đất đai:

• Người sử dụng đất chỉ được chia tách khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Thửa đất không đang bị kê biên, tranh chấp hoặc trong thời gian bị xử lý vi phạm

• Phải phù hợp quy hoạch và diện tích tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định

Chỉ khi đáp ứng các điều kiện này, hợp đồng mới được công chứng và có giá trị làm căn cứ tách thửa.

2.3 Theo Luật Công chứng 2014 về hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất

Điều 40 và 41 quy định:

• Hồ sơ công chứng phải gồm giấy tờ xác thực quyền sử dụng đất

• Công chứng viên phải kiểm tra năng lực, tự nguyện và nội dung hợp đồng

• Hợp đồng sau khi công chứng có giá trị pháp lý chứng cứ và thi hành

>>> Xem thêm: Dịch thuật công chứng có cần bản gốc giấy tờ để đối chiếu không?

3. Khi nào hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất có hiệu lực?

Một hợp đồng chia tách đất chỉ có hiệu lực pháp lý đầy đủ khi:

• Hợp đồng được lập đúng mẫu, có nội dung hợp pháp

• Các bên tham gia ký tại tổ chức công chứng và được công chứng viên xác nhận

• Hợp đồng được sử dụng làm căn cứ nộp hồ sơ tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp riêng cho từng phần đất

Nếu hợp đồng chỉ lập tay hoặc chưa công chứng thì không thể sử dụng để đăng ký biến động hoặc tách sổ, và có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

4. Ví dụ minh họa thực tế hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất

Ví dụ 1
Anh H và chị L là đồng sở hữu thửa đất 200m² tại TP.HCM. Hai người đồng ý chia đôi thửa đất, mỗi người sở hữu 100m². Họ lập hợp đồng chia tách, có sơ đồ kỹ thuật rõ ràng, đến văn phòng công chứng Nguyễn Huệ ký kết và công chứng. Sau đó, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai quận để tách sổ đỏ riêng cho mỗi người. Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng và được cơ quan nhà nước ghi nhận.

>>> Xem thêm: Quy định bảo mật thông tin khách hàng tại văn phòng công chứng hiện nay.

Ví dụ 2
Ông T chia đất cho ba người con nhưng chỉ viết giấy tay mà không công chứng. Sau khi ông mất, một người con không thừa nhận việc chia đất. Khi tranh chấp xảy ra, tòa tuyên hợp đồng chia đất này không có giá trị pháp lý vì vi phạm hình thức. Gia đình buộc phải khởi kiện phân chia di sản theo luật.

5. Một số lưu ý để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chia tách

• Luôn lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng đúng quy định

• Đảm bảo đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương

• Nêu rõ diện tích, vị trí, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng

• Đính kèm sơ đồ kỹ thuật, bản đồ thửa đất chia tách

• Không ký thay, không để thiếu chữ ký của người đồng sở hữu (nếu có)

>>> Xem thêm: Lợi ích của việc công chứng hợp đồng chia tách nhà đất tại văn phòng công chứng chuyên nghiệp.

Kết luận

Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sở hữu riêng sau khi phân chia đất. Tuy nhiên, để có hiệu lực và được cơ quan nhà nước chấp nhận, hợp đồng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nội dung, hình thức, công chứng và phù hợp với quy định pháp luật về đất đai.

Nếu bạn đang cần lập hoặc kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng chia tách đất, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn và hỗ trợ công chứng hợp lệ, đúng quy định và đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch của bạn.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com