Có được hủy ngang hợp đồng thuê nhà đã công chứng trước thời hạn không?

Hợp đồng thuê nhà đã công chứng là một loại giao dịch dân sự được pháp luật công nhận và có hiệu lực ràng buộc cao. Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp một trong hai bên – đặc biệt là bên thuê – muốn hủy ngang hợp đồng thuê nhà công chứng khi chưa hết thời hạn. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi: Việc hủy ngang có hợp pháp? Có được đơn phương chấm dứt hay không? Hậu quả pháp lý là gì? Để giải đáp rõ vấn đề, cần phân tích cả góc độ pháp lý về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng như hiệu lực của công chứng đối với loại giao dịch này.

>>> Xem thêm: Bạn có biết, việc công chứng cho thuê nhà giúp bảo vệ tài sản của bạn như thế nào không?

Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc hủy hợp đồng thuê nhà đã công chứng

• Bộ luật Dân sự 2015

  • Điều 428: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

  • Điều 472 – 482: Hợp đồng thuê tài sản

• Luật Nhà ở 2023, Điều 122 và Điều 131: Nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê nhà

• Luật Công chứng 2014 (sửa đổi 2024), Điều 5 và Điều 45: Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

• Thông tư 01/2023/TT-BTP: Hướng dẫn nghiệp vụ công chứng

Hợp đồng thuê nhà công chứng có thể hủy ngang không?

Có thể hủy nhưng không phải trong mọi trường hợp

Theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc có thỏa thuận về quyền này. Tuy nhiên, nếu không có căn cứ hợp pháp hoặc không được bên kia đồng ý, việc đơn phương hủy hợp đồng có thể bị coi là vi phạm hợp đồng.

Đặc biệt, khi hợp đồng đã công chứng thì việc hủy ngang càng cần phải có cơ sở rõ ràng và thực hiện đúng trình tự.

>>> Xem thêm: Thẩm quyền và giới hạn của Văn phòng Công chứng trong giao dịch dân sự rủi ro cao

Các trường hợp được hủy ngang hợp đồng thuê nhà đã công chứng

1. Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt trước thời hạn

Đây là trường hợp đơn giản và phổ biến nhất. Nếu cả bên thuê và bên cho thuê đồng ý hủy hợp đồng, có thể lập văn bản thanh lý hợp đồng và thực hiện tại văn phòng công chứng. Việc này không bị hạn chế bởi pháp luật.

2. Một bên có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng

Ví dụ:

• Bên thuê không thanh toán tiền thuê theo đúng hạn

• Bên cho thuê không bàn giao nhà, cho người khác thuê trùng thời gian

• Nhà cho thuê không đúng mô tả, không đủ điều kiện sinh sống (vi phạm Luật Nhà ở 2023)

Trong các trường hợp này, bên bị vi phạm có thể viện dẫn Điều 428 Bộ luật Dân sự để đơn phương chấm dứt hợp đồng có công chứng mà không phải bồi thường.

>>> Xem thêm: Các trường hợp bắt buộc phải sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ

3. Bên cho thuê chuyển nhượng nhà hoặc nhà bị thu hồi

Nếu nhà cho thuê bị chuyển nhượng cho người khác hoặc bị Nhà nước thu hồi (theo luật đất đai), hợp đồng có thể phải chấm dứt sớm. Tuy nhiên, cần lưu ý quyền lợi của bên thuê như thông báo trước, trả lại tiền cọc hoặc hỗ trợ chi phí di chuyển.

Những rủi ro khi tự ý hủy ngang hợp đồng thuê nhà công chứng

• Phải bồi thường thiệt hại nếu việc hủy ngang là vô lý hoặc không được sự đồng ý của bên còn lại

• Không lấy lại được tiền đặt cọc nếu vi phạm điều khoản cam kết

• Bị kiện ra tòa do đơn phương vi phạm hợp đồng đã công chứng

• Có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có điều khoản chế tài rõ ràng

Do đó, người có nhu cầu hủy ngang nên:

• Kiểm tra kỹ các điều khoản chấm dứt hợp đồng

• Giao kết văn bản thỏa thuận chấm dứt để tránh rủi ro pháp lý

• Nhờ công chứng viên hoặc luật sư tư vấn trước khi hành động

>>> Xem thêm: Top những văn phòng công chứng quận Hoàn Kiếm uy tín năm 2025?

Thủ tục hủy hợp đồng thuê nhà đã công chứng như thế nào?

1. Chuẩn bị hồ sơ gồm:

   • Văn bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng (nếu đồng thuận)

   • Hợp đồng thuê nhà đã công chứng

   • Giấy tờ tùy thân của các bên

2. Đến phòng công chứng nơi thực hiện hợp đồng để lập văn bản hủy bỏ/hủy ngang/thanh lý

3. Nếu không thỏa thuận được:

   • Bên muốn chấm dứt đơn phương cần gửi thông báo bằng văn bản

   • Sau đó có thể khởi kiện để yêu cầu chấm dứt và bồi thường nếu bị bên kia cản trở

Ví dụ thực tế

Chị A thuê nhà tại TP.HCM với thời hạn 24 tháng, hợp đồng đã công chứng. Sau 6 tháng, chị A muốn trả nhà do chuyển công tác, nhưng hợp đồng không có điều khoản cho phép hủy ngang. Chủ nhà không đồng ý và giữ toàn bộ tiền cọc.

Sau khi tham vấn luật sư, chị A thương lượng lại và hai bên lập văn bản thanh lý hợp đồng tại phòng công chứng để hạn chế rủi ro.

Trong khi đó, anh B là chủ nhà tại Hà Nội, cho thuê một căn hộ có sổ hồng đang thế chấp ngân hàng. Do không được ngân hàng chấp thuận, hợp đồng bị tuyên vô hiệu một phần, và bên thuê có quyền yêu cầu trả lại toàn bộ tiền đã thanh toán.

Kết luận: Hủy hợp đồng thuê nhà công chứng cần cẩn trọng và đúng luật

Việc hủy ngang hợp đồng thuê nhà công chứng hoàn toàn có thể thực hiện nếu có căn cứ pháp lý hoặc sự đồng thuận giữa các bên. Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện trong hợp đồng, nội dung đã công chứng, và thủ tục chấm dứt hợp đồng để tránh phát sinh tranh chấp, mất tiền cọc hoặc bồi thường không đáng có.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Từ a đến z: thủ tục thay đổi nội dung hợp đồng góp vốn nhà đất đã công chứng

>>> Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi diện tích không đủ điều kiện tối thiểu

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com