Công chứng đất dính quy hoạch: trách nhiệm của người mua

Nhiều người mua vì thiếu thông tin, tin vào lời môi giới, dẫn đến rủi ro mất trắng. Vậy khi thực hiện công chứng đất dính quy hoạch, trách nhiệm của người mua là gì và pháp luật quy định ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng đặt cọc bất động sản tại văn phòng công chứng có bắt buộc không?

1. Công chứng đất dính quy hoạch là gì? ⚖️

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục đích trong một thời kỳ nhất định.

Công chứng đất dính quy hoạch là việc người mua và người bán mang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nằm trong quy hoạch đến tổ chức hành nghề công chứng để chứng nhận.

👉 Tuy nhiên, việc công chứng không đồng nghĩa hợp đồng chắc chắn hợp pháp, bởi nếu đất đã có quyết định thu hồi hoặc cấm giao dịch, công chứng viên có quyền từ chối chứng nhận.

Ví dụ thực tế: Anh H mua một lô đất tại quận Bình Tân, TP.HCM. Khi công chứng, hợp đồng vẫn được chứng thực vì thửa đất chưa có quyết định thu hồi. Nhưng sau đó, khi tiến hành xin giấy phép xây dựng, anh phát hiện khu đất đã nằm trong quy hoạch mở rộng đường, nên không thể xây dựng nhà ở.

2. Căn cứ pháp lý về công chứng đất dính quy hoạch 📜

Một số quy định pháp luật liên quan:

• Điều 49 Luật Đất đai 2013: Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch phải giữ nguyên hiện trạng, không được xây dựng mới.

• Điều 188 Luật Đất đai 2013: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận và đất không thuộc diện bị kê biên, không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng.

• Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: Một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, ý chí, mục đích và hình thức.

👉 Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, hợp đồng công chứng vẫn có thể được chứng nhận. Tuy nhiên, quyền lợi của người mua sẽ bị hạn chế khi sử dụng tài sản.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng uỷ quyền thực hiện ở đâu và cần giấy tờ gì?

3. Trách nhiệm của người mua khi công chứng đất dính quy hoạch 🏠

Kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi ký hợp đồng

Người mua có trách nhiệm tự tìm hiểu, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã/huyện.
Nếu không kiểm tra kỹ, người mua sẽ chịu rủi ro khi đất không thể xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Ví dụ: Chị M mua đất tại Đồng Nai, sau khi công chứng và sang tên mới phát hiện toàn bộ khu vực nằm trong quy hoạch làm khu công nghiệp. Hậu quả là chị không được cấp phép xây dựng nhà ở.

Chịu trách nhiệm khi hợp đồng vô hiệu

Trong trường hợp đất thuộc diện đã có quyết định thu hồi, việc công chứng đất dính quy hoạch có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó:

• Người bán phải hoàn trả tiền cho người mua.

• Người mua phải trả lại đất cho Nhà nước nếu đã có quyết định thu hồi.

• Nếu bên bán không còn khả năng hoàn trả, người mua có thể bị thiệt hại.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ được thực hiện theo quy định nào của pháp luật đất đai và có ưu điểm gì so với tự làm hồ sơ?

Đề nghị công chứng viên giải thích rõ quyền và nghĩa vụ

Theo Điều 4 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của hợp đồng. Người mua cần yêu cầu công chứng viên làm rõ các rủi ro liên quan đến đất dính quy hoạch trước khi ký.

4. Cách phòng tránh rủi ro khi công chứng đất dính quy hoạch ✅

• Tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý và xác nhận tình trạng đất.

• Tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng.

• Chỉ công chứng khi chắc chắn đất không nằm trong khu vực bị hạn chế quyền sử dụng.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng góp vốn bằng đất quy hoạch: Pháp luật quy định gì?

>>> Xem thêm: Thuế chuyển nhượng bất động sản ai là người phải nộp?

Kết luận 🎯

Việc công chứng đất dính quy hoạch là vấn đề nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua. Dù hợp đồng có thể được công chứng trong một số trường hợp, nhưng quyền lợi sử dụng đất sẽ bị hạn chế đáng kể. Do đó, người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch và nhờ tư vấn pháp lý trước khi ký kết.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com