Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất theo Bộ luật Dân sự 2015

Trong hoạt động mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc được sử dụng phổ biến nhằm bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, không ít tranh chấp phát sinh do các bên chưa hiểu đầy đủ bản chất pháp lý của đặt cọc và hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự 2015 đã có những quy định tương đối rõ ràng về chế định đặt cọc, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc công chứng và giải quyết tranh chấp. Bài viết này phân tích toàn diện vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất dưới góc độ “đặt cọc theo bộ luật dân sự 2015”.

>>> Xem thêm: Mức thu lệ phí mới áp dụng cho văn phòng công chứng từ năm 2025

1. Khái niệm đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quy định này cho thấy đặt cọc mang ba đặc điểm pháp lý cơ bản:

• Là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
• Phát sinh trước hoặc song song với việc giao kết hợp đồng chính;
• Gắn liền với hậu quả pháp lý cụ thể khi có vi phạm.

Trong mua bán nhà đất, đặt cọc thường được sử dụng để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

2. Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: nhìn từ Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Tuy nhiên, “Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015” cho phép giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản có công chứng theo thỏa thuận của các bên hoặc theo yêu cầu của pháp luật.

Như vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là quyền lựa chọn của các bên, không phải điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Dù vậy, trong thực tiễn, việc công chứng thường được lựa chọn nhằm tăng tính an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp.

3. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015 khi được công chứng

3.1. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo quy định chung

Hợp đồng đặt cọc được công chứng vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, bao gồm:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Ý chí tự nguyện của các bên;
• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Việc công chứng không làm thay đổi các điều kiện này, nhưng giúp ghi nhận rõ ràng ý chí của các bên tại thời điểm giao kết.

>>> Xem thêm: Tư vấn chọn gói dịch vụ sang tên sổ đỏ phù hợp với từng nhu cầu

3.2. Hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định này được áp dụng thống nhất cho cả hợp đồng đặt cọc có công chứng và không công chứng.

4. Ý nghĩa của việc công chứng hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015

Mặc dù không phải là yêu cầu bắt buộc, nhưng việc công chứng hợp đồng đặt cọc theo bộ luật dân sự 2015 mang lại nhiều lợi ích thực tiễn:

Thứ nhất, bảo đảm giá trị chứng cứ của hợp đồng. Nội dung hợp đồng đặt cọc đã công chứng thể hiện rõ thời điểm giao kết, chữ ký của các bên và sự xác nhận của công chứng viên.

Thứ hai, hạn chế rủi ro vô hiệu do vi phạm hình thức hoặc do tranh chấp về ý chí tự nguyện.

Thứ ba, tạo thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án khi có vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.

>>> Xem thêm: Phí công chứng cho giấy tờ đất đai: Làm thế nào để tránh những khoản phí không cần thiết?

5. Trình tự công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trên cơ sở Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật về công chứng, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thường được thực hiện theo các bước sau:

• Các bên chuẩn bị dự thảo hợp đồng đặt cọc và giấy tờ nhân thân;
• Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự, tính hợp pháp của giao dịch;
• Công chứng viên giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc đặt cọc;
• Các bên ký hợp đồng trước mặt công chứng viên và hoàn tất thủ tục công chứng.

6. Nội dung cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Để phù hợp với tinh thần đặt cọc theo bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc nên thể hiện rõ:

• Thông tin cụ thể của các bên tham gia;
• Mô tả chi tiết nhà đất dự kiến chuyển nhượng;
• Số tiền đặt cọc, phương thức giao nhận;
• Thời hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng;
• Hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ;
• Các trường hợp miễn trừ hoặc xử lý đặc biệt theo thỏa thuận.

Việc quy định rõ ràng các nội dung này giúp tránh cách hiểu khác nhau khi xảy ra tranh chấp.

7. Một số tranh chấp thường gặp và hướng giải quyết

Thực tiễn xét xử cho thấy tranh chấp đặt cọc nhà đất thường xoay quanh việc xác định lỗi của các bên khi hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết. Khi giải quyết, Tòa án thường căn cứ vào:

• Nội dung hợp đồng đặt cọc;
• Mục đích đặt cọc;
• Hành vi thực tế của các bên trong quá trình thực hiện thỏa thuận.

Việc hợp đồng đặt cọc được công chứng giúp Tòa án dễ dàng xác định ý chí ban đầu của các bên.

8. Kết luận

Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất theo Bộ luật Dân sự 2015 không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực, nhưng lại là giải pháp pháp lý an toàn và hiệu quả trong thực tiễn giao dịch. Việc hiểu đúng và áp dụng đúng quy định về đặt cọc theo bộ luật dân sự 2015 sẽ giúp các bên phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tạo cơ sở vững chắc cho việc giải quyết tranh chấp khi phát sinh.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng nhận quyền thừa kế bất động sản chưa có sổ

>>> Trường hợp người thừa kế bị ép buộc lập văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn công chứng hợp đồng vay tiền giữa cá nhân

>>> Những điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà theo luật mới

>>> Lưu ý quan trọng khi làm chứng thực chữ ký để tránh bị từ chối

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com