Mua nhà đất có sổ đỏ nhưng diện tích thực tế lớn hơn sổ

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, nhiều người gặp trường hợp diện tích đất trên thực tế sử dụng lớn hơn diện tích được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tình trạng này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như sai lệch trong quá trình đo đạc, thay đổi mốc giới, lấn chiếm đất liền kề hoặc do hồ sơ địa chính chưa được cập nhật đầy đủ.

Việc mua nhà đất có sổ đỏ nhưng diện tích thực tế lớn hơn sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không kiểm tra kỹ hiện trạng, nguồn gốc phần diện tích chênh lệch và khả năng được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, trước khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần nắm rõ quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

>>> Xem thêm: Đôi khi, chỉ một lần tư vấn tại văn phòng công chứng cũng giúp bạn tránh được nhiều sai sót.

1. Nguyên nhân và thực trạng diện tích nhà đất thực tế lớn hơn sổ đỏ

1.1. Diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ là gì?

Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ là trường hợp phần đất mà chủ sử dụng đang quản lý, sử dụng ngoài thực địa có diện tích lớn hơn số liệu được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ:

Một thửa đất được cấp sổ đỏ với diện tích 100m² nhưng khi đo đạc thực tế lại có diện tích 120m². Khi đó, phần diện tích chênh lệch 20m² chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cần xác định rõ nguồn gốc, tình trạng pháp lý.

Phần diện tích tăng thêm này có thể:

• Được hình thành do sai số đo đạc trước đây.
• Do ranh giới sử dụng thực tế thay đổi.
• Do người sử dụng đất khai hoang, sử dụng thêm diện tích.
• Do nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tờ cũ nhưng chưa cập nhật lại diện tích.

1.2. Vì sao xảy ra tình trạng diện tích thực tế khác với sổ đỏ?

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa diện tích trên giấy chứng nhận và diện tích thực tế, phổ biến gồm:

• Công tác đo đạc trước đây chưa chính xác do điều kiện kỹ thuật hạn chế.
• Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ có sự sai lệch.
• Ranh giới đất giữa các hộ gia đình không được xác định rõ ràng.
• Người sử dụng đất xây dựng, sử dụng thêm phần diện tích ngoài giấy chứng nhận.
• Việc cấp đổi, chỉnh lý sổ đỏ chưa được thực hiện kịp thời.

Trong thực tế, tình trạng này thường xuất hiện tại các khu vực đất được sử dụng lâu năm, khu dân cư cũ hoặc những thửa đất có quá trình chuyển nhượng qua nhiều chủ.

1.3. Rủi ro khi mua nhà đất có diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ

Người mua cần đặc biệt lưu ý bởi phần diện tích chênh lệch có thể không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người bán.

Một số rủi ro có thể gặp phải:

• Không được công nhận quyền sử dụng đối với phần diện tích tăng thêm.
• Có tranh chấp với hộ gia đình liền kề.
• Không thể thế chấp, chuyển nhượng toàn bộ diện tích thực tế.
• Gặp khó khăn khi xin cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
• Có thể phải tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất không hợp pháp.

Vì vậy, việc kiểm tra kỹ hiện trạng đất trước khi giao dịch là bước quan trọng giúp hạn chế các tranh chấp phát sinh sau này.

2. Quy định pháp luật về trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ

2.1. Có được công nhận phần diện tích đất lớn hơn sổ đỏ không?

Việc phần diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ có được công nhận hay không phụ thuộc vào nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Trường hợp diện tích tăng thêm do sai số đo đạc, xác định lại ranh giới hoặc do hồ sơ địa chính chưa chính xác thì người sử dụng đất có thể được xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế.

Tuy nhiên, nếu phần đất tăng thêm có nguồn gốc từ việc lấn chiếm đất công, lấn sang đất của người khác hoặc không có căn cứ pháp lý thì có thể không được công nhận quyền sử dụng.

2.2. Khi mua bán nhà đất, hợp đồng công chứng ghi diện tích nào?

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường căn cứ vào thông tin được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, nếu sổ đỏ ghi nhận 100m² nhưng thực tế sử dụng 120m² thì hợp đồng thường chỉ thể hiện diện tích 100m² đã được Nhà nước công nhận.

Đối với phần diện tích chênh lệch, các bên cần xác minh:

• Nguồn gốc hình thành.
• Khả năng được cấp giấy chứng nhận bổ sung.
• Sự đồng thuận của các bên liên quan.
• Tình trạng tranh chấp (nếu có).

Không nên tự ý thỏa thuận mua bán toàn bộ diện tích thực tế khi phần đất đó chưa được pháp luật công nhận.

2.3. Người mua có nên mua nhà đất diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ?

Việc có nên mua hay không phụ thuộc vào mức độ rủi ro và khả năng xử lý phần diện tích chênh lệch.

Người mua có thể cân nhắc nếu:

• Phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc rõ ràng.
• Không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
• Có khả năng được cơ quan có thẩm quyền công nhận.
• Giá mua bán đã tính đến phần diện tích chưa được ghi nhận.

Ngược lại, cần thận trọng nếu:

• Người bán không chứng minh được nguồn gốc phần đất tăng thêm.
• Có dấu hiệu lấn chiếm.
• Ranh giới đất không rõ ràng.
• Có tranh chấp đang xảy ra.

>>> Xem thêm: Đôi khi, sự yên tâm của bạn bắt đầu từ việc chứng thực chữ ký đúng cách

3. Các bước cần thực hiện trước khi mua nhà đất có diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ

3.1. Kiểm tra hiện trạng và đo đạc lại diện tích đất

Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua nên yêu cầu kiểm tra thực địa và thực hiện đo đạc lại thửa đất.

Việc đo đạc giúp xác định:

• Diện tích thực tế đang sử dụng.
• Vị trí phần đất chênh lệch.
• Ranh giới với các thửa đất xung quanh.
• Có phát sinh lấn chiếm hay không.

Kết quả đo đạc là căn cứ quan trọng để đánh giá mức độ an toàn của giao dịch.

3.2. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của nhà đất

Người mua cần kiểm tra các giấy tờ liên quan như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ địa chính.
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trước đây.
• Giấy phép xây dựng (nếu có).
• Thông tin quy hoạch, tranh chấp, kê biên.

Việc kiểm tra giúp xác định chính xác quyền của người bán đối với toàn bộ diện tích đang sử dụng.

3.3. Thỏa thuận rõ trong hợp đồng mua bán

Trong trường hợp vẫn quyết định giao dịch, các bên cần thống nhất rõ:

• Diện tích được công nhận trên sổ đỏ.
• Phần diện tích thực tế lớn hơn nhưng chưa được ghi nhận.
• Trách nhiệm làm thủ tục điều chỉnh, cấp đổi giấy chứng nhận.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên nếu phần diện tích tăng thêm không được công nhận.

Việc ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng giúp hạn chế tranh chấp về sau.

4. Kinh nghiệm xử lý khi mua nhà đất có diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ

4.1. Không chỉ dựa vào lời cam kết của người bán

Nhiều trường hợp người bán cho rằng:

• “Đất thực tế rộng hơn sổ nên người mua được hưởng”.
• “Phần đất này gia đình đã sử dụng nhiều năm”.
• “Sau này sẽ làm được sổ”.

Tuy nhiên, những lời cam kết này không thay thế được căn cứ pháp lý. Người mua cần kiểm tra bằng hồ sơ, giấy tờ và thông tin từ cơ quan có thẩm quyền.

4.2. Ưu tiên xử lý thủ tục cấp đổi sổ đỏ trước khi mua

Giải pháp an toàn nhất là yêu cầu người bán thực hiện thủ tục đăng ký biến động, đo đạc và cấp đổi Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

Khi diện tích thực tế đã được cập nhật trên sổ đỏ:

• Quyền sử dụng đất được xác định rõ ràng.
• Việc công chứng mua bán thuận lợi hơn.
• Hạn chế tranh chấp về diện tích.

4.3. Nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý

Đối với những trường hợp diện tích chênh lệch lớn, có nguồn gốc phức tạp hoặc liên quan đến tranh chấp, người mua nên tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý hoặc đơn vị công chứng có kinh nghiệm.

Việc kiểm tra trước giao dịch giúp:

• Xác định rủi ro pháp lý.
• Đánh giá khả năng công nhận phần đất tăng thêm.
• Chuẩn bị phương án xử lý phù hợp.
• Hạn chế thiệt hại tài chính sau khi mua.

>>> Xem thêm: Sự an tâm trong giao dịch thường bắt đầu từ dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín.

Kết luận

Mua nhà đất có sổ đỏ nhưng diện tích thực tế lớn hơn sổ là tình huống khá phổ biến trong các giao dịch bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, phần diện tích chênh lệch không phải lúc nào cũng mặc nhiên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người mua. Việc xác định nguồn gốc đất, kiểm tra hồ sơ pháp lý, đo đạc thực tế và thỏa thuận rõ trong hợp đồng là những bước quan trọng cần thực hiện trước khi giao dịch.

Để được tư vấn về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản và hỗ trợ các vấn đề liên quan đến giao dịch đất đai, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng. Đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng thực hiện giao dịch an toàn, đúng quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Giá trị pháp lý của giao dịch bắt đầu từ công chứng mua bán nhà đất

>>> Xem thêm: Mua nhà đất trong khu vực có quy hoạch treo.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com