Nhà ở xã hội (NƠXH) và quyền về không gian ngầm

Trong bối cảnh đô thị ngày càng phát triển theo chiều sâu, việc khai thác và sử dụng không gian ngầm trở thành xu hướng nhằm tối ưu hóa quỹ đất và đáp ứng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe, trung tâm thương mại cũng như các công trình công cộng. Đối với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), vấn đề quyền khai thác, quản lý và sử dụng không gian ngầm cũng ngày càng được quan tâm bởi đây là yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, cư dân và cơ quan quản lý.

Việc tìm hiểu quyền không gian ngầm Nhà ở xã hội sẽ giúp người mua, người thuê mua và các tổ chức liên quan hiểu rõ phạm vi quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như những quy định pháp luật cần tuân thủ khi khai thác các công trình dưới mặt đất thuộc dự án nhà ở xã hội.

>>> Xem thêm: Nhà ở xã hội (NƠXH) và quyền về không gian riêng.

1. Khái quát về quyền không gian ngầm trong dự án nhà ở xã hội

1.1. Không gian ngầm là gì?

Không gian ngầm là phần không gian nằm dưới bề mặt đất được sử dụng để xây dựng hoặc bố trí các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất và hạ tầng kỹ thuật.

Trong các dự án nhà ở xã hội, không gian ngầm thường được sử dụng cho các hạng mục như:

Tầng hầm để xe.
Hệ thống kỹ thuật điện, nước, thông gió.
Bể chứa nước.
Phòng kỹ thuật.
Khu vực phòng cháy, chữa cháy.
Các công trình phụ trợ khác theo thiết kế được phê duyệt.

Việc khai thác không gian ngầm phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các quy định của pháp luật có liên quan.

1.2. Quyền sử dụng không gian ngầm trong dự án nhà ở xã hội

Không gian ngầm trong dự án nhà ở xã hội không phải lúc nào cũng thuộc quyền sở hữu riêng của từng cư dân.

Tùy từng trường hợp, quyền quản lý và sử dụng có thể thuộc:

Chủ đầu tư trong phạm vi được pháp luật cho phép.
Ban quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.
Cộng đồng cư dân đối với phần sở hữu chung.
Đơn vị quản lý vận hành theo quy định.

Việc xác định quyền sử dụng cần căn cứ vào hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, hợp đồng mua bán và các quy định pháp luật hiện hành.

1.3. Ý nghĩa của việc xác định quyền không gian ngầm

Việc xác định rõ quyền đối với không gian ngầm giúp:

Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Hạn chế tranh chấp về quyền quản lý và khai thác.
Đảm bảo việc vận hành công trình an toàn.
Thuận lợi trong quá trình sửa chữa, cải tạo và bảo trì.

Đây cũng là cơ sở để xác định trách nhiệm quản lý và sử dụng các công trình ngầm trong suốt thời gian khai thác dự án.

2. Quy định pháp luật liên quan đến không gian ngầm trong nhà ở xã hội

2.1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh

Việc quản lý và sử dụng không gian ngầm trong các dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như:

Luật Nhà ở.
Luật Đất đai.
Luật Xây dựng.
Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.
Các nghị định và văn bản hướng dẫn liên quan.

Tùy từng loại công trình và mục đích sử dụng, việc khai thác không gian ngầm phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

2.2. Mối liên hệ giữa quyền sử dụng đất và không gian ngầm

Quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc đầu tư xây dựng các công trình dưới mặt đất.

Tuy nhiên, việc sử dụng không gian ngầm không đồng nghĩa với việc chủ sử dụng đất được toàn quyền khai thác mọi phần dưới lòng đất. Việc xây dựng còn phụ thuộc vào:

Quy hoạch được phê duyệt.
Giấy phép xây dựng.
Chỉ giới xây dựng.
Quy định về hạ tầng kỹ thuật và an toàn công trình.

Do đó, mọi hoạt động xây dựng tầng hầm hoặc công trình ngầm trong dự án nhà ở xã hội đều phải tuân thủ quy định của pháp luật.

2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan

Trong quá trình quản lý và sử dụng không gian ngầm, các bên cần thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Chủ đầu tư có trách nhiệm:

Xây dựng đúng hồ sơ được phê duyệt.
Bàn giao các phần sở hữu chung theo quy định.
Cung cấp đầy đủ hồ sơ kỹ thuật cho đơn vị quản lý.

Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm:

Quản lý khu vực không gian ngầm thuộc sở hữu chung.
Tổ chức bảo trì, sửa chữa định kỳ.
Đảm bảo an toàn cho cư dân trong quá trình khai thác sử dụng.

>>> Xem thêm: Không ít hồ sơ bị trả về chỉ vì thiếu bước chứng thực chữ ký

3. Những vấn đề thường gặp liên quan đến quyền không gian ngầm Nhà ở xã hội

3.1. Tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm

Một trong những vấn đề thường phát sinh là tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về quyền quản lý, khai thác tầng hầm.

Nguyên nhân có thể xuất phát từ:

Hợp đồng mua bán không quy định rõ.
Thiếu thông tin về phần sở hữu chung và sở hữu riêng.
Hiểu không thống nhất về quyền khai thác bãi đỗ xe.

Để hạn chế tranh chấp, người mua cần tìm hiểu kỹ hồ sơ dự án trước khi ký kết hợp đồng.

3.2. Khai thác không gian ngầm không đúng mục đích

Trong một số trường hợp, khu vực không gian ngầm có thể bị sử dụng sai công năng được phê duyệt, chẳng hạn như:

Chuyển đổi mục đích sử dụng.
Cho thuê trái quy định.
Xây dựng, cải tạo không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Những hành vi này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho công trình.

3.3. Công tác quản lý, bảo trì công trình ngầm

Không gian ngầm là khu vực chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kỹ thuật như chống thấm, thông gió, hệ thống điện và phòng cháy, chữa cháy.

Nếu công tác bảo trì không được thực hiện đầy đủ có thể dẫn đến:

Xuống cấp công trình.
Mất an toàn khi sử dụng.
Gia tăng chi phí sửa chữa.
Ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân.

Vì vậy, việc bảo trì định kỳ là yêu cầu cần thiết đối với mọi dự án nhà ở xã hội.

4. Những lưu ý khi mua nhà ở xã hội liên quan đến không gian ngầm

4.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án

Trước khi ký hợp đồng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người dân nên kiểm tra:

Hồ sơ pháp lý của dự án.
Thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng.
Quy định về việc quản lý khu vực tầng hầm và công trình ngầm.

Điều này giúp người mua hiểu rõ quyền lợi của mình ngay từ đầu.

4.2. Đọc kỹ nội dung hợp đồng

Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cần thể hiện rõ:

Quyền sử dụng các khu vực chung.
Quy định về bãi đỗ xe.
Chi phí quản lý, vận hành.
Trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân.

Nếu phát hiện điều khoản chưa rõ ràng, người mua nên yêu cầu giải thích hoặc điều chỉnh trước khi ký kết.

4.3. Thực hiện giao dịch đúng quy định pháp luật

Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội, các bên cần tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về điều kiện mua bán, chuyển nhượng, công chứng (trong trường hợp pháp luật yêu cầu) và đăng ký quyền sở hữu.

Việc thực hiện đúng trình tự, thủ tục sẽ góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở.

>>> Xem thêm: Bạn có biết bước nào dễ sai sót nhất khi công chứng mua bán nhà đất?

Kết luận

Việc tìm hiểu quyền không gian ngầm Nhà ở xã hội giúp người mua, người thuê mua và các chủ thể liên quan hiểu rõ phạm vi quyền sở hữu, quyền quản lý và trách nhiệm đối với các công trình dưới mặt đất trong dự án. Đồng thời, việc nắm vững các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng, quản lý vận hành và sở hữu chung sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong quá trình sử dụng nhà ở xã hội.

Để được tư vấn về các thủ tục mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, công chứng hợp đồng, kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản và các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng. Đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng thực hiện giao dịch an toàn, nhanh chóng và đúng quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Một giao dịch an toàn thường bắt đầu từ việc tìm đúng văn phòng công chứng.

>>> Xem thêm: Một địa chỉ uy tín có thể tạo nên sự khác biệt cho dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Xem thêm…

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
Hotline: 0966.22.7979
Email: ccnguyenhue165@gmail.com

Câu hỏi thường gặp, Tin tức