Mua đất đai diện tích thực tế lệch so với sổ đỏ do ranh giới cũ: Xử lý ra sao?

Đất đai lệch diện tích ranh giới là tình huống khá phổ biến trong các giao dịch mua bán nhà đất. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc sử dụng đất qua nhiều năm. Ranh giới thực tế cũng có thể khác với thông tin được ghi trên Giấy chứng nhận.

Trường hợp này cần được kiểm tra trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Người mua không nên chỉ dựa vào diện tích thực tế đang sử dụng. Thông tin trên sổ đỏ và hồ sơ địa chính cũng cần được đối chiếu.

Nếu diện tích thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ, quyền sử dụng phần đất chênh lệch cần được xác định rõ. Điều này giúp hạn chế tranh chấp với hộ liền kề và tránh rủi ro khi làm thủ tục sang tên.

Vậy mua đất có diện tích thực tế lệch so với sổ đỏ do ranh giới cũ phải xử lý như thế nào? Người mua cần kiểm tra những gì trước khi giao dịch? Nội dung dưới đây sẽ giúp làm rõ vấn đề này.

>>> Xem thêm: Cọc mua đất đai bằng hợp đồng hứa mua hứa bán: Có đòi lại được tiền khi giao dịch bế tắc?

1. Vì sao diện tích đất thực tế có thể lệch so với sổ đỏ?

1.1. Ranh giới đất được sử dụng từ lâu

Nhiều thửa đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài. Ranh giới thực tế có thể được xác định bằng hàng rào, tường xây hoặc mốc giới cũ.

Trong khi đó, hồ sơ địa chính có thể được lập từ nhiều năm trước. Công tác đo đạc tại thời điểm đó có thể chưa chính xác như hiện nay.

Vì vậy, diện tích thực tế có thể không hoàn toàn trùng với diện tích trên giấy chứng nhận.

1.2. Có sự thay đổi về mốc giới giữa các thửa đất

Ranh giới giữa các thửa đất có thể thay đổi trong quá trình sử dụng. Một số trường hợp phát sinh do các hộ liền kề tự thỏa thuận với nhau.

Ví dụ, hai gia đình có thể cùng sử dụng một phần đất làm lối đi. Một bên cũng có thể xây tường lấn sang phần đất đang được ghi nhận trên hồ sơ.

Nếu những thay đổi này không được cập nhật, hiện trạng sử dụng sẽ khác với thông tin trên sổ đỏ.

1.3. Sai số do quá trình đo đạc và lập hồ sơ

Diện tích trên giấy chứng nhận được xác định dựa trên hồ sơ và kết quả đo đạc tại từng thời điểm.

Trong quá trình đo đạc, sai số kỹ thuật có thể xảy ra. Phương pháp đo đạc trước đây cũng có thể khác với phương pháp hiện nay.

Do đó, sự chênh lệch diện tích chưa chắc đồng nghĩa với việc có hành vi lấn chiếm đất.

1.4. Chủ đất đã sử dụng phần diện tích chênh lệch trong thời gian dài

Có trường hợp người sử dụng đất quản lý cả phần diện tích nằm ngoài ranh giới trên giấy chứng nhận.

Phần đất này có thể được sử dụng ổn định từ lâu. Tuy nhiên, nguồn gốc và căn cứ pháp lý vẫn cần được kiểm tra.

Người mua không nên mặc nhiên cho rằng toàn bộ diện tích thực tế đều thuộc quyền sử dụng của người bán.

2. Mua đất có diện tích thực tế lệch so với sổ đỏ cần kiểm tra gì?

2.1. Đối chiếu diện tích thực tế với Giấy chứng nhận

Trước khi mua đất, người mua nên kiểm tra diện tích trên sổ đỏ. Sau đó, cần đối chiếu với hiện trạng thực tế của thửa đất.

Các thông tin cần kiểm tra gồm:

• Diện tích thửa đất.
• Số thửa.
• Tờ bản đồ.
• Kích thước các cạnh.
• Hình dạng thửa đất.
• Vị trí và ranh giới thực tế.

Việc kiểm tra giúp người mua nhận biết mức độ chênh lệch. Đây cũng là cơ sở để xác định nguyên nhân của sự khác biệt.

2.2. Kiểm tra mốc giới với các hộ liền kề

Ranh giới thực tế cần được xác định rõ trước khi giao dịch. Người mua nên trao đổi với các hộ đang sử dụng đất liền kề.

Nếu các bên đều xác nhận ranh giới hiện tại, việc mua bán sẽ thuận lợi hơn. Tuy nhiên, sự đồng thuận thực tế không thay thế cho việc kiểm tra hồ sơ pháp lý.

Trường hợp có tranh chấp về mốc giới, người mua nên tạm thời chưa ký hợp đồng chuyển nhượng. Vấn đề cần được giải quyết trước khi giao dịch.

2.3. Kiểm tra hồ sơ địa chính và thông tin thửa đất

Ngoài sổ đỏ, người mua nên kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ địa chính có thể giúp làm rõ nguồn gốc và ranh giới của thửa đất.

Một số thông tin cần đối chiếu gồm:

• Bản đồ địa chính.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Thông tin đăng ký đất đai.
• Lịch sử biến động của thửa đất.

Việc kiểm tra này đặc biệt cần thiết khi diện tích chênh lệch khá lớn. Người mua cũng nên thực hiện bước này nếu ranh giới thực tế có dấu hiệu bất thường.

2.4. Xác định phần diện tích chênh lệch thuộc về ai

Đây là vấn đề quan trọng trước khi quyết định mua đất.

Nếu diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ, cần xác định phần đất tăng thêm có nguồn gốc từ đâu. Phần diện tích này có thể thuộc quyền sử dụng của người bán hoặc thuộc quyền quản lý của người khác.

Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn sổ đỏ, người mua cũng cần tìm hiểu nguyên nhân. Phần đất thiếu có thể đang bị hộ liền kề sử dụng hoặc đã có biến động về ranh giới.

Chỉ khi xác định rõ vấn đề này, người mua mới có thể đánh giá chính xác giá trị và rủi ro của giao dịch.

>>> Xem thêm: Khi giao dịch cần người đại diện, công chứng ủy quyền chính là vấn đề cần quan tâm

3. Cách xử lý khi diện tích thực tế lệch so với sổ đỏ

3.1. Trường hợp chênh lệch do sai số đo đạc

Nếu diện tích chênh lệch xuất phát từ sai số đo đạc, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hồ sơ và kết quả đo đạc để xem xét.

Kết quả xử lý sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân và tình trạng pháp lý của phần diện tích chênh lệch.

Người mua nên hoàn tất việc xác định diện tích trước khi ký hợp đồng. Điều này giúp tránh tình trạng hợp đồng chỉ thể hiện diện tích trên giấy nhưng thực tế lại khác.

3.2. Trường hợp diện tích tăng thêm do ranh giới sử dụng ổn định

Có trường hợp người sử dụng đất đã quản lý phần diện tích tăng thêm trong thời gian dài.

Tuy nhiên, việc sử dụng ổn định không đương nhiên xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này.

Nguồn gốc đất và quá trình sử dụng cần được kiểm tra. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét căn cứ pháp lý trong từng trường hợp.

Người mua không nên tự xác định giá trị phần đất tăng thêm. Trước tiên, cần làm rõ khả năng được công nhận quyền sử dụng đất.

3.3. Trường hợp có tranh chấp ranh giới

Nếu diện tích chênh lệch liên quan đến tranh chấp với hộ liền kề, các bên cần giải quyết tranh chấp trước.

Các bên có thể thỏa thuận về ranh giới nếu phù hợp. Trường hợp không thỏa thuận được, việc giải quyết sẽ thực hiện theo trình tự pháp luật.

Người mua nên hạn chế nhận chuyển nhượng khi tranh chấp chưa được xử lý. Nếu vẫn giao dịch, người mua có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro về sau.

3.4. Trường hợp cần đo đạc lại thửa đất

Khi thông tin trên sổ đỏ và hiện trạng có sự khác biệt, việc đo đạc lại có thể cần thiết.

Kết quả đo đạc giúp xác định chính xác:

• Diện tích thực tế.
• Kích thước các cạnh.
• Vị trí mốc giới.
• Phần diện tích chênh lệch.

Đây là căn cứ quan trọng để xử lý hồ sơ đất đai. Đồng thời, kết quả đo đạc cũng giúp các bên có thông tin rõ ràng trước khi giao dịch.

4. Những lưu ý khi mua đất có diện tích lệch so với sổ đỏ

4.1. Không nên chỉ căn cứ vào diện tích thực tế

Diện tích thực tế đang sử dụng không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ quyền sử dụng đất hợp pháp.

Người mua cần căn cứ vào Giấy chứng nhận và hồ sơ đất đai. Phần diện tích chênh lệch phải được xác định nguồn gốc.

Việc bỏ qua bước này có thể khiến người mua phải chịu rủi ro sau khi nhận chuyển nhượng.

4.2. Cần ghi nhận rõ diện tích trong hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng cần thể hiện rõ thông tin về thửa đất.

Các bên nên kiểm tra kỹ:

• Diện tích đất.
• Số thửa.
• Tờ bản đồ.
• Ranh giới.
• Hiện trạng sử dụng.

Nếu diện tích thực tế có chênh lệch, vấn đề này cũng nên được trao đổi rõ trước khi ký hợp đồng.

4.3. Không nên thanh toán toàn bộ khi pháp lý chưa rõ

Trường hợp diện tích chênh lệch chưa được xác định, người mua nên thận trọng khi thanh toán.

Các bên có thể thỏa thuận điều kiện thanh toán phù hợp. Việc thanh toán nên gắn với tiến độ hoàn thiện hồ sơ nếu cần thiết.

Cách làm này giúp giảm rủi ro cho người mua. Đồng thời, người bán cũng có trách nhiệm phối hợp giải quyết vấn đề về ranh giới.

4.4. Nên công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được lập và thực hiện đúng quy định pháp luật.

Công chứng giúp các bên kiểm tra nội dung giao dịch. Hồ sơ pháp lý cũng được xem xét trước khi ký kết.

Đặc biệt, khi thửa đất có sự chênh lệch diện tích, các bên càng cần thận trọng trong quá trình lập hợp đồng.

4.5. Nên kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc

Người mua không nên đợi đến thời điểm công chứng mới kiểm tra hồ sơ.

Trước khi đặt cọc, nên xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc này giúp phát hiện sớm vấn đề về diện tích và ranh giới.

Nếu phát hiện bất thường, người mua có thể yêu cầu người bán xử lý trước khi tiếp tục giao dịch.

>>> Xem thêm: Trước khi giao tiền, hãy kiểm tra kỹ thủ tục công chứng mua bán nhà đất

Kết luận

Đất đai lệch diện tích ranh giới là vấn đề cần được kiểm tra kỹ khi mua bán bất động sản. Sự chênh lệch có thể xuất phát từ sai số đo đạc, thay đổi ranh giới hoặc quá trình sử dụng đất lâu năm.

Người mua không nên chỉ dựa vào diện tích thực tế. Cần đối chiếu sổ đỏ, hồ sơ địa chính và hiện trạng thửa đất. Nếu có tranh chấp, phần diện tích chênh lệch cần được làm rõ trước khi giao dịch.

Việc kiểm tra pháp lý từ sớm giúp người mua hạn chế rủi ro. Đồng thời, các bên cũng thuận lợi hơn khi công chứng và đăng ký sang tên.

Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tư vấn các vấn đề liên quan đến đất đai, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được tư vấn và hỗ trợ.

>>> Xem thêm: Chọn đúng văn phòng công chứng có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều ngày chờ đợi.

>>> Xem thêm: Những vướng mắc về đất đai thường được giải quyết nhanh hơn nhờ dịch vụ sổ đỏ.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com