Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng?

Thực tế thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, nhà đất thế chấp ngân hàng thường được rao bán với giá thấp hơn mặt bằng chung, thu hút nhiều người mua. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua vướng vào tranh chấp, không sang tên được quyền sử dụng đất, thậm chí mất tiền cọc. Vậy có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết rủi ro, điều kiện pháp lý và lưu ý quan trọng khi giao dịch nhà đất thế chấp ngân hàng.

>>> Xem thêm: Để tránh ký nhầm hoặc ký sai nội dung ủy quyền, bạn nên tham khảo chi tiết hướng dẫn từ văn phòng công chứng.

1. Nhà đang thế chấp ngân hàng là gì? Có được phép mua bán không?

1.1. Khái niệm

Nhà đất thế chấp ngân hàng là bất động sản được chủ sở hữu dùng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

1.2. Nhà đất thế chấp ngân hàng có được mua bán không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi:

• Có Giấy chứng nhận;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên;

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp nhà đất thế chấp ngân hàng, quyền định đoạt bị hạn chế. Việc mua bán chỉ được thực hiện khi ngân hàng đồng ý và giải chấp tài sản.

➡ Như vậy, nhà đất thế chấp ngân hàng không thể sang tên hợp pháp nếu chưa được giải chấp.

2. Rủi ro pháp lý khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

2.1. Rủi ro không sang tên được quyền sở hữu

Nếu người mua ký hợp đồng mua bán khi nhà đất thế chấp ngân hàng chưa được giải chấp, thì:

• Văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng;

• Hoặc giao dịch có nguy cơ vô hiệu nếu cố tình hợp thức hóa.

2.2. Rủi ro bị ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm

Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ.

➡ Người mua có thể mất nhà dù đã giao tiền, nếu không kiểm soát được quy trình giải chấp.

2.3. Rủi ro tranh chấp ba bên

Giao dịch nhà đất thế chấp ngân hàng thường phát sinh tranh chấp giữa:

• Người bán;

• Người mua;

• Ngân hàng nhận thế chấp.

Đây là loại tranh chấp phức tạp, kéo dài và khó thu hồi quyền lợi

>>> Xem thêm: Việc thực hiện công chứng thừa kế đúng trình tự sẽ giúp người thừa kế nhanh chóng hoàn tất thủ tục sang tên tài sản.

3. Điều kiện mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng an toàn

3.1. Giải chấp nhà đất thế chấp ngân hàng trước khi công chứng

Giải pháp an toàn nhất là:

• Người bán tất toán khoản vay;

• Ngân hàng xóa đăng ký thế chấp;

• Sau đó mới tiến hành công chứng mua bán.

➡ Đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch hợp pháp.

3.2. Mua nhà đất thế chấp ngân hàng với sự tham gia của ngân hàng

Trong thực tế, có thể thực hiện giao dịch ba bên:

• Người mua;

• Người bán;

• Ngân hàng.

Ngân hàng xác nhận:

• Số tiền nợ;

• Điều kiện giải chấp;

• Thời điểm xóa thế chấp.

4. Lưu ý quan trọng khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

4.1. Không giao toàn bộ tiền khi chưa giải chấp

Người mua không nên giao toàn bộ tiền khi nhà đất thế chấp ngân hàng chưa được giải chấp hợp pháp.

4.2. Kiểm tra kỹ thông tin đăng ký thế chấp

Cần kiểm tra:

• Trang bổ sung của Giấy chứng nhận;

• Thông tin đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

>>> Xem thêm: Nếu bạn đang cần công chứng gấp nhưng không thể đến văn phòng, công chứng tại nhà chính là giải pháp hợp pháp và an toàn.

5. Ví dụ minh họa thực tế về mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Ví dụ thực tế:

Ông A mua một căn nhà đang thế chấp ngân hàng của bà B với giá thấp hơn thị trường 20%. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng không thỏa thuận rõ trách nhiệm giải chấp. Sau đó, bà B mất khả năng trả nợ, ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.

Kết quả: Ông A mất tiền đặt cọc và không nhận được nhà.

➡ Đây là rủi ro điển hình khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng mà không kiểm soát quy trình pháp lý.

6. Kết luận

Nhà đất thế chấp ngân hàng không phải là tài sản “không thể mua”, nhưng là loại giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao. Người mua chỉ nên mua nhà đất thế chấp ngân hàng khi có phương án giải chấp rõ ràng, minh bạch và có sự tham gia của ngân hàng. Việc thận trọng ngay từ đầu sẽ giúp tránh mất tiền, mất nhà và tranh chấp kéo dài.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thời điểm công chứng có quyết định giao dịch vô hiệu không?

>>> Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam thủ tục ra sao?

>>> Công chứng ngoài giờ hành chính có thu thêm phí theo quy định không?

>>> Dịch thuật lấy ngay và yêu cầu kiểm soát chất lượng bản dịch.

>>> Hợp đồng tặng cho và những giới hạn pháp lý cần đặc biệt lưu ý.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com