Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ

Trong bối cảnh giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài ngày càng gia tăng, việc đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ xuất hiện khá phổ biến, đặc biệt khi một bên là người nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, ngoại tệ là đối tượng chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật về quản lý ngoại hối, nên nếu thỏa thuận đặt cọc không đúng quy định, giao dịch rất dễ phát sinh rủi ro pháp lý. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trong trường hợp này đóng vai trò quan trọng nhằm kiểm soát tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận. Bài viết dưới đây phân tích toàn diện vấn đề công chứng đặt cọc nhà đất bằng ngoại tệ, trên cơ sở pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng.

>>> Xem thêm: Hồ sơ cho người nước ngoài tại văn phòng công chứng cần những gì?

1. Đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ – nhận diện đúng vấn đề pháp lý

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật dân sự không cấm việc các bên thỏa thuận giá trị đặt cọc bằng ngoại tệ. Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán nhà đất, việc sử dụng ngoại tệ còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về quản lý ngoại hối.

Do đó, cần phân biệt rõ:

• Thỏa thuận giá trị đặt cọc quy đổi theo ngoại tệ;
• Và việc thanh toán, giao nhận tiền đặt cọc bằng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam.

Sự nhầm lẫn giữa hai vấn đề này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến hợp đồng bị đánh giá là vi phạm điều cấm của luật.

2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc đặt cọc bằng ngoại tệ

Ngoài Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành về quản lý ngoại hối. Theo “Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2013)”, trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo bằng ngoại hối phải thực hiện bằng đồng Việt Nam, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Như vậy, thỏa thuận đặt cọc bằng ngoại tệ chỉ được coi là hợp pháp khi:

• Việc sử dụng ngoại tệ không thuộc trường hợp bị cấm;
• Hoặc được thực hiện theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm sang tên nhà đất nhanh nhất bằng dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói

3. Có được công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất bằng ngoại tệ không?

Pháp luật không cấm công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ. Tuy nhiên, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra nội dung giao dịch theo “Điều 7 và Điều 17 Luật Công chứng 2014” nhằm bảo đảm hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật.

Trên thực tiễn, để bảo đảm an toàn pháp lý, hợp đồng đặt cọc thường được soạn thảo theo hướng:

• Ghi nhận giá trị đặt cọc được xác định theo ngoại tệ;
• Nhưng thanh toán thực tế bằng đồng Việt Nam, theo tỷ giá thỏa thuận hoặc tỷ giá của ngân hàng tại thời điểm thanh toán.

Cách thể hiện này giúp hạn chế nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về ngoại hối.

4. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc bằng ngoại tệ đã được công chứng

Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; các tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Do đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ đã được công chứng sẽ là căn cứ quan trọng để xác định:

• Ý chí tự nguyện của các bên;
• Giá trị đặt cọc và phương thức thanh toán;
• Trách nhiệm hoàn cọc hoặc phạt cọc khi có vi phạm nghĩa vụ.

Tuy nhiên, công chứng không làm hợp pháp hóa nội dung trái pháp luật nếu việc sử dụng ngoại tệ vi phạm điều cấm.

>>> Xem thêm: Người nước ngoài có được đứng tên khi làm công chứng thừa kế ở Việt Nam không?

5. Rủi ro pháp lý thường gặp khi đặt cọc nhà đất bằng ngoại tệ

Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc bằng ngoại tệ do:

• Thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ trái quy định;
• Không quy định rõ tỷ giá quy đổi;
• Không phân biệt giữa giá mua bán và giá trị đặt cọc;
• Nhầm lẫn giữa thỏa thuận dân sự và quy định quản lý ngoại hối.

Những rủi ro này có thể dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

6. Lưu ý thực tiễn khi công chứng đặt cọc nhà đất bằng ngoại tệ

Để bảo đảm an toàn pháp lý khi công chứng đặt cọc nhà đất bằng ngoại tệ, các bên cần lưu ý:

• Ưu tiên thỏa thuận thanh toán bằng đồng Việt Nam;
• Nếu xác định giá trị bằng ngoại tệ, phải quy định rõ tỷ giá áp dụng;
• Không thực hiện giao nhận tiền mặt bằng ngoại tệ trái phép;
• Trao đổi rõ với công chứng viên về yếu tố ngoại tệ trong hợp đồng để được hướng dẫn phù hợp.

Kết luận

Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ là vấn đề pháp lý nhạy cảm, đòi hỏi các bên phải tuân thủ đồng thời quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về quản lý ngoại hối. Việc hiểu đúng bản chất thỏa thuận, lựa chọn hình thức thanh toán hợp pháp và thực hiện công chứng chặt chẽ sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch nhà đất.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng nhận quyền thừa kế bất động sản chưa có sổ

>>> Trường hợp người thừa kế bị ép buộc lập văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn công chứng hợp đồng vay tiền giữa cá nhân

>>> Những điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà theo luật mới

>>> Lưu ý quan trọng khi làm chứng thực chữ ký để tránh bị từ chối

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com