Công chứng hợp đồng thế chấp cho tài sản thuộc quyền sở hữu chung

Trong bối cảnh pháp lý hiện nay, việc công chứng hợp đồng thế chấp không chỉ dừng lại ở tài sản sở hữu riêng mà còn mở rộng đến tài sản sở hữu chung như nhà ở, đất đai hoặc tài sản hình thành sau hôn nhân. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu lực pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp, người dân cần hiểu rõ các quy định và quy trình liên quan đến việc công chứng tài sản thuộc sở hữu chung.

>>> Xem thêm: Bạn đã hiểu đúng về tầm quan trọng của công chứng hợp đồng thế chấp? Khám phá tại công chứng hợp đồng thế chấp.

1. Cơ sở pháp lý về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản sở hữu chung

1.1. Bộ luật Dân sự 2015

Theo Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, trong đó mỗi chủ thể có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản đó theo quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung, việc định đoạt tài sản phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác bằng văn bản.

1.2. Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên
• Trong trường hợp đồng sở hữu, việc thế chấp phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu

1.3. Luật Công chứng 2024

Luật Công chứng 2024 quy định: Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra, làm rõ tính hợp pháp của các giấy tờ và ý chí tự nguyện của các bên tham gia giao dịch.

Đối với tài sản đồng sở hữu, công chứng viên bắt buộc phải ghi nhận sự đồng thuận của toàn bộ các chủ sở hữu khi ký hợp đồng thế chấp.

2. Các hình thức sở hữu chung thường gặp khi công chứng hợp đồng thế chấp

2.1. Sở hữu chung của vợ chồng

Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được xem là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận là tài sản riêng). Khi thế chấp tài sản này, cả hai vợ chồng đều phải đồng ý và cùng ký vào hợp đồng thế chấp.

2.2. Sở hữu chung theo phần

Trường hợp nhiều người cùng sở hữu tài sản và có xác định rõ phần sở hữu (ví dụ: mỗi người góp vốn 50% để mua đất), thì khi thế chấp phần tài sản đó, phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu hoặc tách phần quyền nếu được phép.

2.3. Sở hữu chung hợp nhất

Đây là trường hợp các bên không xác định cụ thể phần quyền của từng người trong khối tài sản chung. Đối với loại sở hữu này, bắt buộc phải có sự thống nhất của tất cả đồng sở hữu trong mọi hành vi định đoạt, bao gồm cả thế chấp.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu vai trò của văn phòng công chứng trong các giao dịch đất đai

3. Quy trình công chứng hợp đồng thế chấp tài sản sở hữu chung

3.1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ sở hữu tài sản
• Giấy tờ tùy thân của tất cả đồng sở hữu (CCCD, hộ khẩu…)
• Giấy chứng nhận kết hôn (nếu tài sản thuộc vợ chồng)
• Dự thảo hợp đồng thế chấp (có thể do bên nhận thế chấp hoặc công chứng viên soạn)

3.2. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng hợp đồng thế chấp

Tất cả đồng sở hữu phải có mặt khi nộp hồ sơ và ký kết hợp đồng tại tổ chức công chứng, trừ trường hợp có văn bản ủy quyền hợp pháp đã công chứng.

3.3. Công chứng viên kiểm tra và xác minh

Công chứng viên sẽ:

• Kiểm tra quyền sở hữu tài sản
• Xác minh tính tự nguyện của các bên
• Đảm bảo không có tranh chấp hoặc hạn chế quyền định đoạt

Nếu đầy đủ và hợp lệ, hợp đồng sẽ được công chứng và đóng dấu theo quy định.

3.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm

Sau khi công chứng, bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp sẽ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai để hợp thức hóa hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

4. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống: Anh B và chị H là vợ chồng, cùng đứng tên sở hữu một căn nhà tại quận Tân Bình, TP.HCM. Do cần vay vốn kinh doanh, anh B mang hồ sơ thế chấp nhà đến công chứng nhưng chỉ có một mình ký hợp đồng.

Kết quả: Công chứng viên từ chối công chứng vì tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng, nhưng chị H không có mặt hoặc không có văn bản ủy quyền.

Giải pháp: Sau đó, cả hai vợ chồng cùng đến văn phòng công chứng ký kết hợp đồng. Giao dịch được công chứng hợp lệ và ngân hàng giải ngân.

Bài học: Tài sản thuộc sở hữu chung phải có sự đồng thuận và chữ ký của tất cả các đồng sở hữu mới đủ điều kiện công chứng hợp đồng thế chấp.

>>> Xem thêm: Công chứng tại nhà: Giải pháp giúp bạn tiết kiệm thời gian mà không phải ra trụ sở.

5. Lưu ý khi công chứng hợp đồng thế chấp tài sản đồng sở hữu

5.1. Phải xác định rõ loại sở hữu chung

Hiểu đúng loại sở hữu chung sẽ giúp xác định đúng phạm vi quyền định đoạt tài sản và tránh tranh chấp sau này.

5.2. Kiểm tra đầy đủ giấy tờ và xác nhận sự đồng ý của các đồng sở hữu

Thiếu một bên đồng ý hoặc không có mặt hợp lệ sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu hoặc không được công chứng.

5.3. Trường hợp ủy quyền cần có công chứng

Nếu một trong các đồng sở hữu không thể tham gia ký kết, cần lập văn bản ủy quyền có công chứng theo đúng quy định pháp luật để đảm bảo giá trị pháp lý.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tại Văn phòng công chứng

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thế chấp trong trường hợp đất thuộc quy hoạch

Kết luận

Việc công chứng hợp đồng thế chấp đối với tài sản thuộc sở hữu chung đòi hỏi sự cẩn trọng trong từng bước, từ việc xác định quyền sở hữu đến kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nắm vững quy định pháp luật sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi và tránh được rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu không chắc chắn, nên tìm đến các tổ chức hành nghề công chứng uy tín hoặc luật sư chuyên môn để được tư vấn trước khi ký kết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com