Công chứng nhận quyền thừa kế bất động sản chưa có sổ

Trong thực tiễn giải quyết thừa kế, không ít trường hợp di sản là BĐS chưa sổ, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Việc công chứng nhận quyền thừa kế đối với loại tài sản này thường gây lúng túng cho người thừa kế do lo ngại không đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, pháp luật dân sự và đất đai hiện hành không tuyệt đối cấm việc xác lập quyền thừa kế đối với BĐS chưa sổ nếu có căn cứ chứng minh hợp pháp. Bài viết này phân tích toàn diện cơ sở pháp lý, điều kiện và quy trình công chứng trong trường hợp đặc biệt nêu trên.

>>> Xem thêm: Có thể công chứng di chúc tại văn phòng công chứng khác nơi cư trú không?

1. BĐS chưa có sổ có được xác định là di sản thừa kế không?

Theo “Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015”, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là quyền tài sản, không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa.

Căn cứ “Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015”, cá nhân có quyền để lại di sản là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Do đó, BĐS chưa sổ vẫn có thể là di sản thừa kế, nếu người chết có căn cứ xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp trên thực tế.

2. Nguyên tắc công chứng thừa kế đối với BĐS chưa sổ

Công chứng nhận quyền thừa kế không đồng nghĩa với việc công chứng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận. Công chứng trong trường hợp này nhằm:

• Xác lập tư cách người thừa kế hợp pháp;

• Ghi nhận việc nhận hoặc phân chia di sản;

• Làm căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai sau này.

Theo “Điều 2 Luật Công chứng 2014”, công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, không xác nhận quyền sở hữu thay cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: 5 tiêu chí đánh giá dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp tại Hà Nội

3. Căn cứ pháp lý cho việc thừa kế BĐS chưa sổ

Việc công chứng nhận thừa kế BĐS chưa sổ được xem xét trên các cơ sở pháp lý sau:

• “Bộ luật Dân sự 2015”;

• “Luật Công chứng 2014”;

• “Luật Đất đai 2024”;

• Văn bản hướng dẫn về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận.

Theo “Điều 137 Luật Đất đai 2024”, trường hợp người đang sử dụng đất chết mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người thừa kế được tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, nếu đủ điều kiện theo quy định.

4. Điều kiện để công chứng nhận thừa kế BĐS chưa sổ

Công chứng viên chỉ xem xét công chứng khi có đủ các căn cứ chứng minh sau:

• Người chết có quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục;

• BĐS không có tranh chấp tại thời điểm công chứng;

• Không thuộc diện đất bị lấn chiếm, sử dụng trái phép;

• Có giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc đất hoặc nhà ở.

Các giấy tờ thường được chấp nhận gồm:

• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng trước đây;

• Giấy tờ kê khai nhà đất;

• Biên lai thuế, phí liên quan đến BĐS;

• Xác nhận quá trình sử dụng đất (nếu có).

>>> Xem thêm: Các tình huống nên thực hiện Di chúc tại nhà càng sớm càng tốt

5. Hồ sơ công chứng nhận quyền thừa kế BĐS chưa sổ

5.1. Hồ sơ về người để lại di sản

• Giấy chứng tử;

• Di chúc hợp pháp (nếu có).

5.2. Hồ sơ chứng minh di sản

• Giấy tờ về nguồn gốc BĐS chưa sổ;

• Tài liệu thể hiện quá trình sử dụng thực tế;

• Sơ đồ, hiện trạng nhà đất (nếu có).

5.3. Hồ sơ người thừa kế

• Giấy tờ tùy thân;

• Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế.

6. Trình tự công chứng văn bản nhận thừa kế

6.1. Xác minh tình trạng pháp lý của BĐS

Công chứng viên thẩm tra:

• Tình trạng tranh chấp;

• Tính hợp pháp của giấy tờ chứng minh nguồn gốc;

• Khả năng đăng ký quyền sử dụng đất trong tương lai.

Theo “Điều 44 Luật Công chứng 2014”, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu có căn cứ cho rằng tài sản đang tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật.

6.2. Niêm yết việc nhận di sản

Việc khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản phải được niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi cư trú cuối cùng của người chết theo quy định của Luật Công chứng.

6.3. Lập và ký văn bản công chứng

Văn bản công chứng cần ghi rõ:

• Mô tả BĐS chưa sổ;

• Tình trạng pháp lý hiện tại;

• Phần di sản mỗi người thừa kế được nhận;

• Cam kết tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo luật.

7. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành. Đối với BĐS chưa sổ, văn bản công chứng là căn cứ để:

• Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu;

• Xin cấp Giấy chứng nhận đứng tên người thừa kế;

• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi phát sinh tranh chấp.

8. Rủi ro pháp lý và lưu ý thực tiễn

• Không phải mọi BĐS chưa sổ đều đủ điều kiện công chứng;

• Công chứng không làm phát sinh quyền sử dụng đất nếu đất không đủ điều kiện cấp sổ;

• Trường hợp có tranh chấp, bắt buộc phải giải quyết bằng con đường tố tụng;

• Nên thực hiện công chứng trước khi làm thủ tục đăng ký đất đai để tránh xung đột quyền lợi.

Kết luận

Công chứng nhận quyền thừa kế BĐS chưa sổ là thủ tục pháp lý có tính đặc thù, đòi hỏi phải thẩm tra kỹ lưỡng nguồn gốc và quá trình sử dụng tài sản. Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật dân sự và đất đai, người thừa kế hoàn toàn có thể xác lập quyền của mình thông qua văn bản công chứng, từ đó tiến tới đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của BĐS chưa sổ sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo đảm an toàn pháp lý lâu dài cho người thừa kế.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Rủi ro khi mua xe bằng hợp đồng ủy quyền công chứng

>>> Công chứng phiếu thu – phiếu chi doanh nghiệp năm 2025

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội mở cửa ngoài giờ hành chính tiện lợi cho khách hàng

>>> Có thể đặt lịch hẹn trước khi dịch thuật công chứng không?

>>> Thời điểm nào nên thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com