Điều kiện chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê tài sản, vì nhiều lý do khách quan hoặc chủ quan, các bên có thể muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận. Tuy nhiên, việc chấm dứt hợp đồng không thể tùy tiện mà cần tuân theo những quy định của pháp luật dân sự. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các điều kiện để chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn một cách hợp pháp, có căn cứ pháp lý, đồng thời đưa ra ví dụ thực tế để bạn dễ hình dung.

>>> Xem thêm: Có được công chứng hợp đồng mua bán tài sản vô hình tại văn phòng công chứng?

1. Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê.

Tài sản cho thuê có thể là nhà ở, mặt bằng kinh doanh, phương tiện đi lại, thiết bị máy móc… và thường được quy định rõ trong hợp đồng về thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Ví dụ minh họa: Anh A ký hợp đồng thuê mặt bằng của chị B để kinh doanh quán cà phê trong thời hạn 5 năm. Sau 2 năm, anh A muốn chấm dứt hợp đồng để chuyển địa điểm do thay đổi chiến lược kinh doanh. Trường hợp này chỉ có thể thực hiện nếu đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể.

2. Các căn cứ pháp lý về việc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản

Căn cứ pháp lý chủ yếu được quy định tại Điều 428, Điều 472 và các điều từ 473 đến 482 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, Điều 428 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, còn các điều khoản từ 473 trở đi quy định chi tiết về từng loại hợp đồng thuê tài sản.

Ngoài ra, trong từng loại hợp đồng (ví dụ hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê mặt bằng…), pháp luật chuyên ngành như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định cụ thể.

3. Điều kiện chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn

Có thỏa thuận trong hợp đồng

Nếu trong hợp đồng thuê tài sản có điều khoản cho phép một trong hai bên được quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, thì bên yêu cầu chấm dứt chỉ cần thực hiện theo đúng điều kiện đã cam kết.

>>> Xem thêm: Bảng chi phí cấp đổi sổ đỏ cũ sang mới cập nhật mới nhất.

Ví dụ minh họa: Hợp đồng thuê nhà giữa ông C và bà D có điều khoản: “Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nếu thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày”. Như vậy, ông C có thể chấm dứt hợp đồng nếu gửi thông báo đúng thời gian quy định.

Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ mà gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên kia, thì bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Ví dụ: Bên cho thuê không bàn giao tài sản đúng thời hạn, tài sản hư hỏng nghiêm trọng, không thể sử dụng theo mục đích đã thỏa thuận… đều có thể là lý do hợp pháp để chấm dứt hợp đồng.

Do hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Theo nguyên tắc về “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” được quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, nếu có sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh khách quan khiến việc tiếp tục thực hiện hợp đồng trở nên không thể hoặc gây thiệt hại nghiêm trọng, các bên có thể đàm phán chấm dứt hợp đồng.

Ví dụ: Một doanh nghiệp thuê mặt bằng mở cửa hàng nhưng sau đó khu vực đó bị quy hoạch giải tỏa, khiến việc kinh doanh không thể tiếp tục. Trường hợp này có thể đàm phán để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng

Ngoài các căn cứ đơn phương, hai bên có thể cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê tài sản bất kỳ lúc nào. Đây là hình thức an toàn nhất, tránh tranh chấp về sau.

Thỏa thuận nên được lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của cả hai bên, và ghi rõ nội dung thanh lý hợp đồng, nghĩa vụ còn lại (nếu có).

>>> Xem thêm: Công chứng di chúc có bắt buộc không và mang lại lợi ích pháp lý gì?

4. Hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn

Phải thông báo trước cho bên còn lại

Trừ trường hợp tài sản bị hư hỏng hoặc có vi phạm nghiêm trọng, việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cần thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý, thông thường là từ 15 đến 30 ngày, tùy từng loại hợp đồng.

Nếu không thông báo đúng thời gian, bên chấm dứt có thể phải bồi thường thiệt hại.

Bồi thường thiệt hại (nếu có)

Nếu việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại cho bên còn lại (như mất doanh thu, phát sinh chi phí di dời, sửa chữa…), bên đơn phương chấm dứt có thể phải bồi thường theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: Bên thuê đơn phương trả lại mặt bằng nhưng không báo trước, khiến bên cho thuê không tìm được khách mới kịp thời. Trong trường hợp này, bên thuê có thể phải bồi thường phần tiền thuê bị mất.

5. Một số lưu ý khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê tài sản

Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn, các bên cần:

Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng
Gửi thông báo bằng văn bản
Thỏa thuận rõ về nghĩa vụ thanh toán và hoàn trả tài sản
Lập biên bản thanh lý hợp đồng

Nếu có tranh chấp, nên liên hệ luật sư hoặc trung tâm hòa giải trước khi đưa ra Tòa án.

>>> Xem thêm: Hậu quả pháp lý của việc công chứng văn bản từ chối di sản.

>>> Xem thêm: Hợp đồng tặng cho tài sản có hợp lệ không nếu không công chứng?

Kết luận

Việc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trước thời hạn là điều hoàn toàn có thể thực hiện nhưng cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để tránh tranh chấp hoặc bị yêu cầu bồi thường. Các bên nên chủ động thỏa thuận, thể hiện rõ bằng văn bản, và nếu có thể, nên tham khảo ý kiến chuyên môn trước khi tiến hành.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com