Hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng — Khi nào được phép?

Trong quá trình giao dịch bất động sản, có những trường hợp các bên muốn hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng do nhiều lý do khác nhau như vi phạm thỏa thuận, sai thông tin pháp lý, hoặc phát hiện gian dối. Vậy pháp luật cho phép hủy trong những trường hợp nào? Thủ tục và rủi ro đi kèm là gì? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây 👇

>>> Xem thêm: Pháp lý sổ đỏ có quan trọng khi thế chấp ngân hàng không?

⚖️ Căn cứ pháp lý cho việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định tại:

• Điều 117, 122 và 123 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực và các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự.

• Luật Công chứng 2014, đặc biệt Điều 51 và Điều 52 về sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ văn bản công chứng.

• Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: hệ quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu.

📌 Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng chỉ được hủy bỏ trong một số trường hợp đặc biệt, không thể hủy một cách tùy tiện.

📌 Các trường hợp được phép hủy hợp đồng mua bán nhà đất

✅ Trường hợp 1 — Các bên tự nguyện thỏa thuận hủy

📜 Căn cứ: Điều 51 Luật Công chứng 2014
Nếu cả bên mua và bên bán cùng đồng ý, có thể đến tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng trước đó để lập văn bản hủy hợp đồng.

🔄 Trường hợp này không có tranh chấp nên thủ tục đơn giản, nhanh chóng.

⚠️ Trường hợp 2 — Hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm pháp luật

📚 Theo Điều 122 và 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng bị tuyên vô hiệu khi:

• Một bên bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

• Người ký hợp đồng không đủ năng lực hành vi dân sự

• Mục đích, nội dung trái pháp luật

• Tài sản giao dịch không đủ điều kiện chuyển nhượng (ví dụ: nhà đất không có sổ đỏ)

📌 Hậu quả: Hợp đồng bị vô hiệu → hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận → có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

>>> Xem thêm: Các điều khoản gây rủi ro trong hợp đồng ủy quyền mà ít ai để ý

🚫 Trường hợp 3 — Đơn phương chấm dứt khi bên kia vi phạm nghĩa vụ

⛔ Ví dụ:

• Bên bán không bàn giao đất đúng hạn

• Bên mua không thanh toán đúng cam kết

• Có tranh chấp pháp lý phát sinh nghiêm trọng

📍 Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị vi phạm có quyền đơn phương hủy hợp đồng nhưng cần chứng minh lỗi của bên còn lại và có cơ sở pháp lý rõ ràng.

📄 Thủ tục hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng

📌 Thủ tục hủy theo thỏa thuận giữa các bên

1. Soạn văn bản thỏa thuận hủy hợp đồng

2. Hai bên cùng đến văn phòng công chứng đã chứng thực hợp đồng trước đó

3. Công chứng viên kiểm tra và lập văn bản hủy hợp đồng công chứng

4. Văn bản hủy sẽ được lưu giữ tại Phòng Công chứng

📌 Thủ tục hủy khi có tranh chấp

1. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền

2. Trình bày lý do và chứng cứ vi phạm

3. Tòa án thụ lý và ra phán quyết tuyên vô hiệu hợp đồng (nếu đủ điều kiện)

4. Sau khi có bản án, làm thủ tục hủy đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai (nếu đã đăng bộ sang tên)

🧾 Ví dụ minh họa — Giao dịch bị hủy do đất đang tranh chấp

Tình huống thực tế:
Anh D mua nhà từ bà N, đã công chứng và thanh toán 70% giá trị. Sau đó, phát hiện căn nhà đang bị kiện do tranh chấp thừa kế giữa bà N và em trai.

👉 Tòa án xác định bà N không có toàn quyền định đoạt tài sản → tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu.

🔄 Kết quả: Anh D được hoàn lại tiền, nhưng phải chờ xử lý mất hơn 18 tháng, đồng thời chịu mất tiền thuế trước bạ và chi phí luật sư.

❗ Lưu ý khi muốn hủy hợp đồng mua bán nhà đất

🔸 Không thể hủy hợp đồng một chiều nếu không có lỗi rõ ràng hoặc phán quyết của Tòa
🔸 Nếu muốn đơn phương hủy, nên có văn bản thông báo và căn cứ pháp lý cụ thể
🔸 Luôn giữ lại bằng chứng giao dịch, vi phạm, thông báo gửi/nhận để làm chứng cứ khi cần

>>> Xem thêm: 5 lưu ý quan trọng khi làm hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng

Tổng kết — Có thể hủy nhưng phải đúng quy trình pháp luật

Việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng là vấn đề nghiêm trọng và phức tạp, đòi hỏi sự thận trọng và hiểu biết pháp lý rõ ràng. Người dân khi tham gia giao dịch cần:

• Đọc kỹ điều khoản hợp đồng

• Kiểm tra pháp lý tài sản kỹ lưỡng

• Luôn yêu cầu tư vấn từ luật sư hoặc công chứng viên

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

>>> Thủ tục góp vốn bằng nhà đất trong công ty TNHH như thế nào?

>>> Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất: Tại sao cần phải công chứng và cách thực hiện

>>> Cách định giá dịch vụ dịch công chứng – Dựa trên yếu tố nào?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com