Làm sao để đảm bảo hợp đồng chia tách nhà đất đã công chứng không bị vô hiệu?

Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý quan trọng, được công chứng để thực hiện thủ tục tách sổ hoặc chuyển nhượng. Tuy nhiên, không ít trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, gây mất thời gian, tiền bạc và tranh chấp cho các bên. Vậy làm sao để hạn chế rủi ro và đảm bảo hợp đồng chia tách đã công chứng không bị vô hiệu? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ căn cứ pháp lý và giải pháp cụ thể, với từ khóa chính: hợp đồng chia tách công chứng vô hiệu.

>>> Xem thêm: Có thể ủy quyền cho người khác làm Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất thay mình không?

1. Hợp đồng chia tách công chứng vô hiệu là gì?

Theo quy định tại Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng dân sự có thể bị tuyên vô hiệu nếu:

• Không đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức

• Vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội

• Được lập trong hoàn cảnh bị lừa dối, cưỡng ép, giả tạo

Dù đã được công chứng, nhưng nếu có căn cứ xác định vi phạm một trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng chia tách vẫn có thể bị tuyên vô hiệu bởi tòa án.

2. Các trường hợp khiến hợp đồng chia tách công chứng vô hiệu

2.1 Không đủ điều kiện chia tách đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để được chia tách hợp pháp, thửa đất phải:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Không nằm trong quy hoạch cấm tách thửa

• Không có tranh chấp

• Đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định địa phương

Trường hợp đất chưa đủ điều kiện mà vẫn ký hợp đồng chia tách thì hợp đồng đó dễ bị vô hiệu, dù đã được công chứng.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng chia tách đất và việc xử lý đường đi chung, ngõ chung như thế nào?

2.2 Người ký hợp đồng không có thẩm quyền

Một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến vô hiệu là:

• Người ký không phải chủ sử dụng đất hợp pháp

• Không có giấy ủy quyền hoặc ủy quyền hết hiệu lực

• Người ký không đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật

Công chứng viên có thể không phát hiện hết những yếu tố này nếu hồ sơ bị làm giả hoặc khai không trung thực.

2.3 Vi phạm điều cấm của pháp luật

Nội dung hợp đồng trái luật như:

• Chia đất trong khu vực quy hoạch cấm tách

• Chia đất lấn ranh giới, lối đi chung

• Lợi dụng hợp đồng chia tách để trốn thuế, hợp thức hóa giao dịch trái phép

Tất cả những hành vi trên đều có thể khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

2.4 Hợp đồng giả tạo, nhằm che giấu mục đích khác

Ví dụ, giả vờ chia đất để trốn nghĩa vụ tài chính hoặc lách luật về chuyển nhượng cho người nước ngoài, tặng cho… cũng là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.

>>> Xem thêm: Không có hợp đồng, chỉ ghi giấy nợ viết tay – Đòi tiền có được không?

3. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chia tách công chứng bị vô hiệu

• Hợp đồng không có giá trị pháp lý

• Không được tách sổ đỏ hoặc sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

• Nếu bên thứ ba bị ảnh hưởng, có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường

Đặc biệt nguy hiểm khi hợp đồng đã được thực hiện, nhưng bị vô hiệu sau đó bởi quyết định của tòa án. Người nhận đất có thể mất quyền sử dụng, thậm chí không được bồi thường nếu lỗi không thuộc bên bán.

4. Cách đảm bảo hợp đồng chia tách nhà đất đã công chứng không bị vô hiệu

4.1 Xác minh điều kiện tách thửa theo quy định địa phương

Trước khi tiến hành giao dịch, nên kiểm tra:

• Thửa đất có nằm trong diện quy hoạch không?

• Có tranh chấp, khiếu nại, bị kê biên không?

• Diện tích chia tách có đạt mức tối thiểu không?

Cơ quan chuyên môn như Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hỗ trợ cung cấp thông tin này.

>>> Xem thêm: Các bước xử lý sai sót trong hợp đồng đã công chứng tại văn phòng công chứng.

4.2 Kiểm tra tư cách pháp lý của người ký

Chỉ người đứng tên trong sổ đỏ hoặc người được ủy quyền hợp lệ mới được ký hợp đồng chia tách. Nếu có đồng sở hữu, phải có đủ chữ ký của tất cả các bên.

4.3 Soạn hợp đồng rõ ràng, minh bạch để tránh hợp đồng chia tách công chứng vô hiệu

Hợp đồng cần:

• Ghi rõ diện tích, vị trí thửa đất sau chia

• Kèm sơ đồ kỹ thuật chia tách

• Có điều khoản về nghĩa vụ, quyền lợi, cam kết không tranh chấp

Tất cả các bên cần ký hoặc điểm chỉ đầy đủ.

4.4 Công chứng tại văn phòng có uy tín để tránh hợp đồng chia tách công chứng vô hiệu

Một văn phòng công chứng chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm sẽ:

• Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý

• Tư vấn điều khoản hợp đồng chính xác

• Từ chối công chứng nếu phát hiện rủi ro

Việc lựa chọn nơi công chứng uy tín giúp giảm thiểu khả năng bị vô hiệu hóa hợp đồng sau này.

5. Ví dụ minh họa thực tế hợp đồng chia tách công chứng vô hiệu

Ví dụ 1
Anh M chia thửa đất 80m² thành hai phần, trong đó một phần chỉ còn 30m², thấp hơn diện tích tối thiểu 36m² theo quy định thành phố. Dù hợp đồng chia tách đã công chứng, khi nộp hồ sơ thì bị từ chối. Sau đó, bên nhận đất kiện ra tòa nhưng hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện tách thửa.

Ví dụ 2
Bà T ký hợp đồng chia đất cho cháu nhưng không phải là chủ đứng tên trong giấy chứng nhận. Người đứng tên thật sự là con trai bà đã mất 1 năm trước, chưa làm thủ tục thừa kế. Hợp đồng công chứng bị tuyên vô hiệu vì người ký không có tư cách chủ thể.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm có bắt buộc không?

Kết luận

Để phòng ngừa rủi ro hợp đồng chia tách đất bị tuyên vô hiệu, người tham gia giao dịch cần:

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý thửa đất

• Đảm bảo người ký là chủ sở hữu hợp pháp

• Ghi rõ nội dung trong hợp đồng công chứng

• Lựa chọn tổ chức công chứng có uy tín, kinh nghiệm

Nếu bạn đang chuẩn bị lập hợp đồng chia tách hoặc cần rà soát tính pháp lý của hồ sơ, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn và hỗ trợ đầy đủ, chính xác, đúng quy định pháp luật.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com