Lập hợp đồng chia tách đất khi đang tranh chấp: Có bị vô hiệu không?

Việc lập hợp đồng chia đất đang tranh chấp là tình huống nhạy cảm và thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Khi đất đai đang có tranh chấp, liệu việc ký kết, công chứng hợp đồng chia tách có hợp pháp hay bị vô hiệu? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành và những lưu ý quan trọng để không rơi vào thế “vô hiệu hóa” hợp đồng.

>>> Xem thêm: Có cần làm thủ tục đăng ký lại đất sau khi ký Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất không?

1. Đất đang tranh chấp là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, đất đang tranh chấp là trường hợp có đơn khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện liên quan đến quyền sử dụng đất đang được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền.

Các dạng tranh chấp phổ biến gồm:

• Tranh chấp quyền sở hữu (ai là người sử dụng hợp pháp)

• Tranh chấp ranh giới đất

• Tranh chấp tài sản sau ly hôn hoặc thừa kế chưa phân chia

• Tranh chấp giữa người cho mượn đất và người đang sử dụng

2. Căn cứ pháp lý liên quan hợp đồng chia đất đang tranh chấp

• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 123: Giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật

• Luật Đất đai 2013, Điều 188: Một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng, chia tách đất là “không có tranh chấp”

• Luật Công chứng 2014, Điều 37: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng liên quan đến tài sản đang tranh chấp

Như vậy, việc lập hợp đồng chia đất trong khi tài sản đang có tranh chấp là không đúng luật và có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

>>> Xem thêm: Đồng sở hữu muốn chia đất: Cần lập hợp đồng gì?

3. Hợp đồng chia đất đang tranh chấp có bị vô hiệu không?

Câu trả lời là có thể bị vô hiệu, căn cứ vào các trường hợp sau:

3.1 Vi phạm điều kiện về quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai, một trong những điều kiện để chia tách là đất không được có tranh chấp. Nếu đất đang bị khiếu nại, kiện tụng mà vẫn lập hợp đồng chia thì hợp đồng có thể không được công chứng hoặc bị tuyên vô hiệu sau này.

3.2 Giao dịch bị che giấu hoặc giả tạo

Trong một số trường hợp, các bên cố tình lập hợp đồng chia đất giả tạo để đối phó với tranh chấp đang diễn ra (ví dụ: để tẩu tán tài sản). Đây là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý hình sự hoặc dân sự.

3.3 Hợp đồng không có sự đồng thuận của các bên liên quan

Nếu đất là tài sản chung hoặc thừa kế chưa phân chia mà một số người tự ý chia, ký hợp đồng, thì những người không đồng ý có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng.

>>> Xem thêm: Công chứng chia tách đất thừa kế chung – Thủ tục chi tiết nhất

4. Ví dụ minh họa thực tế hợp đồng chia đất đang tranh chấp

Ví dụ 1:
Bốn anh em cùng thừa kế mảnh đất 400m² từ cha mẹ. Trong khi người em út đang khởi kiện tại Tòa vì cho rằng việc phân chia không công bằng, ba người còn lại đã lập hợp đồng chia đất và đem công chứng. Khi vụ kiện được xét xử, Tòa tuyên bố hợp đồng chia đất vô hiệu do vi phạm quyền lợi của người đang khởi kiện và đất đang trong tình trạng tranh chấp.

Ví dụ 2:
Vợ chồng A – B đang ly hôn, mảnh đất chung chưa phân chia tài sản. Anh A tự lập hợp đồng chia phần đất cho người khác để tránh chia đôi tài sản. Sau khi vợ kiện, Tòa tuyên bố hợp đồng chia đất vô hiệu.

>>> Xem thêm: Những lưu ý pháp lý khi công chứng hợp đồng bằng tiếng nước ngoài tại văn phòng công chứng.

5. Cách xử lý khi hợp đồng chia đất đang tranh chấp

Cần thực hiện các bước:

• Tạm dừng việc chia tách, chuyển nhượng cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm

• Nếu buộc phải chia, nên thực hiện theo phán quyết hoặc hòa giải thành của Tòa án

• Không công chứng hợp đồng nếu chưa có văn bản chấm dứt tranh chấp

• Nhờ luật sư tư vấn để tránh lập hợp đồng trái luật

6. Trường hợp ngoại lệ có thể chia được

Nếu tranh chấp không liên quan đến phần đất muốn chia (ví dụ: tranh chấp về ranh giới với đất bên cạnh, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu hiện tại), thì cơ quan công chứng có thể xem xét tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên, vẫn phải có xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng không tranh chấp thực tế.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng các loại hợp đồng dân sự được thực hiện như thế nào?

Kết luận

Việc lập hợp đồng chia đất đang tranh chấp là hành vi pháp lý tiềm ẩn rủi ro cao và thường không được chấp nhận. Để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro hợp đồng bị vô hiệu, các bên cần xử lý xong tranh chấp trước khi tiến hành chia tách và công chứng.

Nếu bạn cần hỗ trợ, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn chi tiết, đầy đủ và đảm bảo an toàn pháp lý.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com