Thuê nhà nhiều tầng: công chứng hợp đồng thế nào cho đúng luật?

Việc thuê nhà nguyên căn có nhiều tầng, đặc biệt là với mục đích làm văn phòng, kinh doanh hoặc cho thuê lại, đang ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, vì tính chất pháp lý phức tạp hơn các giao dịch thuê nhà thông thường, nên hợp đồng thuê nhà nhiều tầng cần được công chứng đúng luật để đảm bảo quyền lợi cho các bên và hạn chế tranh chấp về sau. Vậy, người thuê và bên cho thuê cần lưu ý gì trong việc lập, ký và công chứng hợp đồng thuê nhà nhiều tầng?

>>> Xem thêm: Đừng để mất quyền lợi! Kiểm tra kỹ các điều khoản trước khi công chứng cho thuê nhà

Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc thuê và công chứng nhà nhiều tầng

• Bộ luật Dân sự 2015

  • Điều 472 đến 482: Hợp đồng thuê tài sản

• Luật Nhà ở 2023

  • Điều 121: Điều kiện về nhà ở được phép cho thuê

  • Điều 122: Điều kiện của bên cho thuê, bên thuê

  • Điều 131: Nội dung hợp đồng thuê nhà

• Luật Công chứng 2014 sửa đổi 2024

  • Điều 41, 42 và 45: Phạm vi công chứng, địa điểm, giá trị pháp lý của hợp đồng

• Thông tư 01/2023/TT-BTP: Hướng dẫn nghiệp vụ công chứng

Trường hợp nào cần công chứng khi thuê nhà nhiều tầng?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên nên được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý, nhất là khi:

• Giá trị thuê lớn hoặc kéo dài nhiều năm

• Nhà nhiều tầng có nhiều mục đích sử dụng: ở, văn phòng, thương mại

• Thuê để cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ (phải được sự đồng ý của chủ nhà)

• Một trong hai bên là pháp nhân, tổ chức kinh doanh

• Có yêu cầu đăng ký tạm trú, kê khai thuế, xin giấy phép kinh doanh tại địa chỉ thuê

Như vậy, trong hầu hết các trường hợp thuê nhà nhiều tầng, việc công chứng là cần thiết và gần như bắt buộc nếu có yếu tố ràng buộc pháp lý rõ ràng.

>>> Xem thêm: Công chứng giấy tờ tại văn phòng công chứng mất bao lâu?

Lưu ý về cấu trúc hợp đồng khi thuê nhà nhiều tầng

Khi lập hợp đồng thuê nhà nhiều tầng, người soạn thảo cần xác định rõ:

• Diện tích thuê: toàn bộ hay từng tầng cụ thể

• Mục đích sử dụng của từng tầng (ở, làm văn phòng, kho, kinh doanh…)

• Giá thuê từng tầng nếu có sự chênh lệch

• Thời gian sử dụng, thời hạn thuê và thời gian bàn giao

• Trách nhiệm sửa chữa, bảo trì, nhất là với cầu thang, thang máy, điện nước chung

• Quy định về cho thuê lại (sublease) nếu bên thuê có dự định kinh doanh

Mỗi điều khoản cần được thể hiện rõ ràng để tránh tranh chấp quyền sử dụng theo tầng, đặc biệt khi diện tích lớn và hợp đồng kéo dài nhiều năm.

>>> Xem thêm: Làm sao để giám sát quá trình dịch vụ sang tên sổ đỏ minh bạch?

Hồ sơ công chứng thuê nhà nhiều tầng gồm những gì?

Căn cứ theo Luật Công chứng và thông lệ thực tiễn, bạn cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng/sổ đỏ) – bản chính và bản sao

• CMND/CCCD/Hộ chiếu của bên cho thuê và bên thuê

• Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu bên thuê là doanh nghiệp)

• Hợp đồng thuê nhà nhiều tầng đã soạn thảo, có đầy đủ điều khoản cần thiết

• Giấy ủy quyền công chứng (nếu không trực tiếp ký hợp đồng)

Ngoài ra, nếu trong sổ hồng ghi nhà có nhiều tầng và nhiều mục đích sử dụng (nhà ở kết hợp kinh doanh), công chứng viên có thể yêu cầu thuyết minh rõ việc sử dụng theo từng tầng để đảm bảo hợp đồng không trái với quy hoạch.

Một số lỗi thường gặp và cách phòng tránh

Chỉ ghi chung “nhà nguyên căn” mà không phân định tầng

Điều này dễ dẫn đến tranh chấp nếu sau này chủ nhà cho người khác thuê thêm tầng hoặc bên thuê sử dụng không đúng mục đích.

Giải pháp: Hợp đồng phải nêu cụ thể từng tầng thuê, mục đích, diện tích, giá thuê theo từng phần (nếu cần).

Không ghi rõ việc sử dụng tài sản công cộng

Những tài sản như cầu thang, sân thượng, nhà vệ sinh chung… nếu không thỏa thuận kỹ sẽ gây tranh cãi.

Giải pháp: Ghi rõ phần sử dụng riêng – chung, trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng.

Không có điều khoản cấm/cho phép cho thuê lại

Một số bên thuê nhà nhiều tầng để cho thuê lại từng tầng. Nếu không có điều khoản đồng ý trong hợp đồng, bên thuê có thể bị buộc chấm dứt hợp đồng sớm.

Giải pháp: Rõ ràng thỏa thuận việc cho thuê lại, nếu được thì nêu điều kiện cụ thể.

>>> Xem thêm: Top những văn phòng công chứng quận Hai bà Trưng uy tín năm 2025?

Công chứng ở đâu và có bắt buộc không?

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 sửa đổi 2024, bạn có thể thực hiện công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp nào trong cùng tỉnh, không nhất thiết tại nơi có bất động sản.

Dù không phải mọi trường hợp thuê nhà đều bắt buộc công chứng, nhưng với thuê nhà nhiều tầng có giá trị lớn, sử dụng vào mục đích thương mại, việc công chứng giúp:

• Ràng buộc trách nhiệm pháp lý

• Làm cơ sở để khai báo thuế, đăng ký kinh doanh

• Là bằng chứng vững chắc nếu có tranh chấp

Kết luận: Công chứng hợp đồng thuê nhà nhiều tầng là việc không thể xem nhẹ

Đối với trường hợp thuê nhà nhiều tầng, việc công chứng hợp đồng là bước cần thiết để đảm bảo an toàn pháp lý, phân định rõ quyền – nghĩa vụ của các bên và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng. Tuyệt đối không nên dùng mẫu hợp đồng chung chung hoặc bỏ qua bước công chứng, nhất là với giao dịch dài hạn và có yếu tố kinh doanh.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Từ a đến z: thủ tục thay đổi nội dung hợp đồng góp vốn nhà đất đã công chứng

>>> Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi diện tích không đủ điều kiện tối thiểu

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com