Trách nhiệm pháp lý phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trong giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc không chỉ mang ý nghĩa “giữ chỗ” mà còn làm phát sinh những trách nhiệm pháp lý cụ thể đối với các bên tham gia. Thực tế cho thấy, phần lớn tranh chấp liên quan đến đặt cọc xuất phát từ việc một bên không nhận thức đầy đủ hậu quả pháp lý khi vi phạm cam kết. Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định khá rõ về chế định đặt cọc, tạo cơ sở xác định trách nhiệm pháp lý khi hợp đồng chính không được giao kết hoặc thực hiện. Bài viết này phân tích chuyên sâu trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà đất, dưới góc độ pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử.

>>> Xem thêm: Khi nào nên yêu cầu chứng thực bản dịch tại văn phòng công chứng

1. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất và cơ sở phát sinh trách nhiệm pháp lý

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Từ quy định này có thể thấy, hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên.

Trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc phát sinh khi:

• Hợp đồng đặt cọc đã được giao kết hợp pháp;
• Có hành vi vi phạm nghĩa vụ từ một trong các bên;
• Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại hoặc hậu quả pháp lý phải gánh chịu.

2. Điều kiện để hợp đồng đặt cọc làm phát sinh trách nhiệm pháp lý

Không phải mọi thỏa thuận đặt cọc đều làm phát sinh trách nhiệm pháp lý. Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng đặt cọc chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Các bên hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Chỉ khi hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc mới được xem xét áp dụng.

3. Trách nhiệm pháp lý của bên đặt cọc khi vi phạm nghĩa vụ

Theo quy định tại “khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong mua bán nhà đất, trách nhiệm pháp lý của bên đặt cọc thường phát sinh trong các trường hợp:

• Bên mua đơn phương không ký hợp đồng chuyển nhượng đúng thời hạn;
• Bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận;
• Bên đặt cọc tự ý chấm dứt giao dịch mà không có căn cứ pháp lý.

Hậu quả pháp lý phổ biến là mất toàn bộ tiền đặt cọc hoặc tài sản đặt cọc.

>>> Xem thêm: Những sai lầm người mua nhà thường gặp khi không dùng dịch vụ sang tên sổ đỏ

4. Trách nhiệm pháp lý của bên nhận đặt cọc khi vi phạm nghĩa vụ

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm pháp lý nghiêm khắc hơn. Cụ thể, “khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015” quy định bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong thực tiễn mua bán nhà đất, trách nhiệm pháp lý của bên nhận đặt cọc thường phát sinh khi:

• Bên bán không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng nhà đất;
• Nhà đất đang bị tranh chấp, kê biên, thế chấp nhưng không thông báo;
• Bên bán bán nhà đất cho người khác sau khi đã nhận đặt cọc.

5. Trách nhiệm pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết

Một vấn đề thường gây tranh cãi là: hợp đồng đặt cọc có còn giá trị khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được ký kết hay không.

Thực tiễn xét xử cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết không đồng nghĩa với việc hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tòa án thường xem xét nguyên nhân không ký được hợp đồng để xác định trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc thuộc về bên nào.

Nếu nguyên nhân xuất phát từ lỗi của một bên, bên đó phải gánh chịu hậu quả pháp lý theo thỏa thuận đặt cọc và theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.

>>> Xem thêm: Phí công chứng: Tại sao bạn nên chọn văn phòng công chứng có mức phí hợp lý và dịch vụ tốt?

6. Trách nhiệm pháp lý phát sinh từ thỏa thuận phạt cọc và bồi thường

Ngoài hậu quả pháp lý theo luật định, các bên còn có thể thỏa thuận cụ thể về phạt cọc và bồi thường thiệt hại. Khi đó, trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc được xác định dựa trên:

• Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc;
• Mức độ vi phạm nghĩa vụ;
• Thiệt hại thực tế phát sinh.

Tòa án có xu hướng tôn trọng tối đa thỏa thuận của các bên nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật.

7. Một số lưu ý thực tiễn để hạn chế trách nhiệm pháp lý từ hợp đồng đặt cọc

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp, để hạn chế rủi ro và trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc, các bên cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi đặt cọc;
• Quy định rõ thời hạn, điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng;
• Thỏa thuận cụ thể các trường hợp hoàn trả cọc hoặc phạt cọc;
• Ưu tiên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản rõ ràng, có công chứng để bảo đảm giá trị chứng cứ.

8. Kết luận

Trách nhiệm pháp lý phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là hệ quả tất yếu của việc các bên cam kết bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Việc hiểu đúng và áp dụng đúng quy định về trách nhiệm pháp lý hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giúp các bên phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch nhà đất có giá trị lớn.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng nhận quyền thừa kế bất động sản chưa có sổ

>>> Trường hợp người thừa kế bị ép buộc lập văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn công chứng hợp đồng vay tiền giữa cá nhân

>>> Những điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà theo luật mới

>>> Lưu ý quan trọng khi làm chứng thực chữ ký để tránh bị từ chối

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com