Tranh chấp hợp đồng thuê nhà: công chứng có giúp lật ngược tình thế?

Giao kết hợp đồng thuê nhà là việc tưởng chừng đơn giản, nhưng trong thực tế lại là một trong những giao dịch dễ phát sinh mâu thuẫn nhất. Khi xung đột nổ ra – về giá thuê, thời hạn, quyền sử dụng, đặt cọc hay chấm dứt hợp đồng – không phải bên nào cũng có lợi thế. Vậy trong các tranh chấp hợp đồng thuê nhà công chứng, liệu bên có hợp đồng đã công chứng có thể “lật ngược tình thế”, giành phần thắng pháp lý trước Tòa?

>>> Xem thêm: Giải đáp A-Z các câu hỏi thường gặp về công chứng cho thuê nhà

Căn cứ pháp lý về hợp đồng thuê nhà và giá trị công chứng

• Bộ luật Dân sự 2015: Điều 472 – 482 quy định về hợp đồng thuê tài sản

• Luật Nhà ở 2023: Điều 122 về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà ở

• Luật Công chứng 2014 (sửa đổi 2024): Điều 5 và Điều 45 về giá trị pháp lý của văn bản công chứng

• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Điều 93, Điều 94 quy định chứng cứ hợp pháp và giá trị chứng cứ của văn bản công chứng

Vì sao hợp đồng công chứng có ưu thế trong tranh chấp?

Có giá trị chứng cứ ngay lập tức, không cần xác minh lại

Theo khoản 5 Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản đã được công chứng có giá trị chứng cứ, các bên không cần chứng minh lại tính xác thực nếu không có căn cứ cho rằng văn bản bị giả mạo hoặc vô hiệu.

Trong một vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, bên sở hữu hợp đồng công chứng sẽ chiếm ưu thế vì Tòa sẽ thừa nhận tính pháp lý ngay lập tức, rút ngắn thời gian xét xử.

Là bằng chứng về ý chí tự nguyện và năng lực hành vi của các bên

Công chứng viên sẽ kiểm tra:

• Nhân thân, năng lực pháp lý của hai bên

• Tình trạng pháp lý của nhà đất

• Ý chí giao kết có bị cưỡng ép, lừa dối hay không

• Quy định hợp đồng có trái pháp luật hay đạo đức xã hội hay không

Do đó, hợp đồng công chứng khó bị tuyên vô hiệu so với hợp đồng viết tay, ký tay, hoặc hợp đồng chỉ có xác nhận dân sự.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu về văn phòng công chứng: Cách chọn nơi uy tín khi công chứng di chúc hay hợp đồng

Cơ sở rõ ràng để yêu cầu thi hành án, cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ

Nếu một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thuê đã công chứng (ví dụ không trả nhà, không thanh toán…), bên còn lại có thể yêu cầu thi hành án dựa vào bản án của Tòa mà không cần chứng minh lại quá trình thỏa thuận.

Điều này đặc biệt quan trọng trong các vụ việc có dấu hiệu chây ì, cố tình không thực hiện hợp đồng.

Tranh chấp thường gặp và lợi thế của công chứng

Tranh chấp về việc bên thuê không trả nhà đúng thời hạn

Trong tình huống hợp đồng công chứng có điều khoản rõ ràng về thời hạn thuê và điều kiện chấm dứt, bên cho thuê có thể yêu cầu:

• Bồi thường thiệt hại do chậm trả nhà

• Cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ thông qua thi hành án

Trong khi đó, nếu hợp đồng không công chứng, người cho thuê phải chứng minh toàn bộ nội dung giao kết, điều này mất thời gian và có thể bị bác nếu thiếu chứng cứ.

>>> Xem thêm: Làm sao để kiểm tra tính hợp pháp của dịch vụ sang tên sổ đỏ?

Tranh chấp về tiền đặt cọc và giá thuê

Nếu hợp đồng công chứng có ghi cụ thể mức tiền đặt cọc, hình thức thanh toán, thì:

• Người thuê có thể đòi lại tiền nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt không có căn cứ

• Chủ nhà có thể giữ tiền đặt cọc nếu người thuê vi phạm như hủy ngang hợp đồng

Mọi giao dịch tiền bạc được công chứng sẽ có tính pháp lý mạnh hơn lời khai hoặc hóa đơn rời rạc.

Tranh chấp về quyền cho thuê của bên cho thuê

Một số trường hợp phát sinh tranh chấp do bên cho thuê không phải chủ sở hữu thực tế (nhà đang thế chấp, thuộc sở hữu chung…). Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi ký, do đó nếu hợp đồng đã công chứng thì xác suất bị vô hiệu do thiếu quyền định đoạt gần như bằng 0.

Một số hạn chế nếu không công chứng hợp đồng thuê nhà

• Khó chứng minh nội dung cam kết

• Không có cơ sở rõ ràng khi khởi kiện

• Bên bị thiệt hại phải thu thập chứng cứ rất tốn thời gian

• Không phù hợp để đăng ký tạm trú, khai báo thuế, hoặc xin giấy phép hoạt động kinh doanh tại địa chỉ thuê

Ví dụ thực tế

Anh M. cho một công ty thuê mặt bằng tại Bình Thạnh (TP.HCM) 3 năm, hợp đồng viết tay. Sau 1 năm, công ty hủy ngang, không thanh toán tiền thuê còn lại, đòi hoàn cọc. Do hợp đồng không công chứng, Tòa án yêu cầu anh M. chứng minh đầy đủ các điều khoản, dẫn đến việc phải cung cấp thêm tin nhắn, giấy tờ chuyển khoản.

Trong khi đó, chị P. tại Hà Nội cũng cho thuê nhà nhưng hợp đồng có công chứng. Khi bên thuê tự ý chấm dứt, chị P. chỉ cần nộp bản hợp đồng và chứng minh thiệt hại (thông qua hóa đơn, thời gian trống nhà…) để được Tòa chấp nhận bồi thường và cưỡng chế trả nhà trong vòng 45 ngày.

Kết luận: Trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà, công chứng là chìa khóa xoay chuyển cục diện

Hợp đồng thuê nhà có công chứng không chỉ là một hình thức, mà còn là “vũ khí pháp lý” hiệu quả giúp bên ngay tình bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình. Trong các vụ tranh chấp, nó có thể thay đổi hoàn toàn cán cân xét xử, giúp lật ngược tình thế khi bên còn lại không có đủ chứng cứ hoặc hợp đồng vô hiệu.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Từ a đến z: thủ tục thay đổi nội dung hợp đồng góp vốn nhà đất đã công chứng

>>> Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi diện tích không đủ điều kiện tối thiểu

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com