Đồng sở hữu muốn chia đất: Cần lập hợp đồng gì?

Việc nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khá phổ biến, nhất là trong các quan hệ vợ chồng, anh em mua đất chung, hoặc thừa kế đất từ cha mẹ. Khi muốn tách đất ra sử dụng riêng, các bên đồng sở hữu cần thực hiện đúng quy trình pháp lý, trong đó bước đầu tiên và quan trọng nhất là lập hợp đồng chia đất đồng sở hữu.

>>> Xem thêm: Những quyền lợi nào được bảo vệ khi làm Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất?

1. Đồng sở hữu là gì?

Theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, đồng sở hữu là trường hợp có từ hai người trở lên cùng sở hữu một tài sản, trong đó mỗi người đều có quyền như nhau đối với tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp đất đai, đồng sở hữu thường thể hiện bằng việc nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi muốn chia riêng phần đất của mình, họ cần lập văn bản thỏa thuận chia đất – cụ thể là hợp đồng chia đất đồng sở hữu.

2. Căn cứ pháp lý khi lập hợp đồng chia đất đồng sở hữu

• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 209 và 210: Quy định về sở hữu chung và phân chia tài sản chung

• Luật Đất đai 2013, Điều 188: Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất

• Luật Công chứng 2014, Điều 41: Bắt buộc công chứng đối với hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất

• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn hồ sơ biến động đất đai sau chia tách

3. Các loại hợp đồng áp dụng cho đồng sở hữu muốn chia đất

3.1 Hợp đồng phân chia tài sản chung

Là văn bản thỏa thuận giữa các bên đồng sở hữu về việc phân chia tài sản (đất đai) thành phần riêng cho mỗi người. Đây là hình thức phổ biến nhất và được pháp luật thừa nhận.

>>> Xem thêm: Chia đất chung thành riêng bằng hợp đồng: Cách làm đúng luật

3.2 Hợp đồng tặng cho phần quyền sử dụng đất

Trường hợp một bên đồng sở hữu tự nguyện tặng phần quyền sử dụng của mình cho bên còn lại, thay vì chia. Hợp đồng tặng cho cũng cần công chứng.

3.3 Hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất

Nếu một bên muốn bán phần quyền sử dụng đất của mình cho bên còn lại (hoặc người khác), hợp đồng chuyển nhượng cần được lập và công chứng.

Trong cả ba trường hợp trên, hợp đồng chia đất đồng sở hữu chính là căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận riêng.

4. Thủ tục lập hợp đồng chia đất đồng sở hữu

4.1 Chuẩn bị hồ sơ

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung

• Dự thảo hợp đồng chia đất

• Sơ đồ thửa đất sau chia (nếu có)

• Giấy tờ cá nhân của các bên

• Văn bản xác nhận không tranh chấp (nếu được yêu cầu)

>>> Xem thêm: Các trường hợp không thể công chứng hợp đồng chia tách nhà đất theo luật định.

4.2 Công chứng hợp đồng chia đất

Hợp đồng phải được công chứng tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Sau khi công chứng, hợp đồng sẽ là căn cứ để làm thủ tục tách sổ đỏ.

4.3 Nộp hồ sơ tách thửa và đăng ký biến động

Hồ sơ gồm:

• Hợp đồng chia đất đã công chứng

• Đơn đề nghị tách thửa

• Bản vẽ kỹ thuật thửa đất mới

• Sổ đỏ bản gốc

• Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)

Sau khi được phê duyệt, mỗi người đồng sở hữu sẽ được cấp Giấy chứng nhận riêng theo phần đất đã chia.

5. Ví dụ minh họa thực tế hợp đồng chia đất đồng sở hữu

Ví dụ 1:
Ba chị em bà N cùng sở hữu một mảnh đất 300m² tại Quận 12, TP.HCM. Sau khi thống nhất, họ muốn chia mỗi người 100m². Họ lập hợp đồng chia đất đồng sở hữu, vẽ bản đồ tách thửa và công chứng tại Văn phòng công chứng. Hồ sơ sau đó được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai và ba sổ đỏ riêng được cấp theo đúng diện tích phân chia.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thể làm gì khi phát hiện giấy tờ giả mạo?

Ví dụ 2:
Anh A và chị B là vợ chồng, cùng đứng tên sổ đỏ một mảnh đất 200m². Sau ly hôn, họ muốn phân chia rõ ràng để sử dụng riêng. Họ lập hợp đồng chia đất, chia đôi diện tích. Tuy nhiên, do mỗi phần còn lại chỉ 100m², mà địa phương quy định diện tích tối thiểu tách thửa là 120m² nên hồ sơ bị từ chối. Họ buộc phải bán toàn bộ đất để chia tiền.

6. Những lưu ý quan trọng hợp đồng chia đất đồng sở hữu

• Phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu

• Diện tích chia phải đảm bảo điều kiện tách thửa của địa phương

• Hợp đồng chia đất phải được công chứng

• Nên có bản vẽ kỹ thuật hoặc sơ đồ phân chia rõ ràng

• Không được lập hợp đồng giả tạo để trốn thuế hoặc hợp thức hóa chuyển nhượng trái phép

>>> Xem thêm: Công chứng giấy tờ có thể thực hiện thay người khác bằng giấy ủy quyền không?

Kết luận

Việc lập hợp đồng chia đất đồng sở hữu là thủ tục bắt buộc và cần thiết khi các đồng sở hữu muốn tách riêng phần đất của mình. Nếu thực hiện đúng quy trình pháp lý, các bên sẽ được cấp sổ đỏ riêng và toàn quyền sử dụng phần đất đã phân chia.

Nếu bạn cần hỗ trợ lập, soạn thảo đúng quy định pháp luật, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn chi tiết, chính xác và đầy đủ.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com