Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hai giá: Nguy cơ bị truy cứu hình sự

Hợp đồng mua bán nhà đất hai giá là vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản. Tình trạng này thường xảy ra khi giá ghi trong hợp đồng thấp hơn số tiền thực tế mà bên mua phải thanh toán.

Một số người cho rằng cách làm này giúp giảm thuế và các khoản phí liên quan. Tuy nhiên, việc kê khai giá không trung thực có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.

Các bên có thể phải nộp bổ sung tiền thuế, tiền chậm nộp và bị xử phạt vi phạm hành chính. Trường hợp có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm, người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Vậy hợp đồng hai giá có vi phạm pháp luật không? Những hành vi nào có thể bị xử lý hình sự? Người mua và người bán cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

>>> Xem thêm: Chứng thực chữ ký trên hợp đồng thuê nhà ngắn hạn dưới 6 tháng

1. Hợp đồng mua bán nhà đất hai giá là gì?

1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hai giá

Hợp đồng hai giá là cách gọi phổ biến trong thực tế giao dịch bất động sản. Thuật ngữ này thường chỉ trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.

Ví dụ, hai bên thỏa thuận mua bán một căn nhà với giá 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, hợp đồng công chứng chỉ ghi giá 3 tỷ đồng.

Phần chênh lệch 2 tỷ đồng được thanh toán theo thỏa thuận riêng. Nếu mục đích của việc ghi giá thấp là giảm nghĩa vụ thuế, hành vi này có thể vi phạm pháp luật.

Không phải mọi trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường đều là vi phạm. Cần xem xét giá giao dịch thực tế, thỏa thuận giữa các bên và quy định áp dụng.

1.2. Vì sao các bên thường thỏa thuận ghi hai mức giá?

Một số người bán muốn giảm khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp. Người mua đôi khi cũng đồng ý để giao dịch được thực hiện nhanh hơn.

Một nguyên nhân khác là các bên cho rằng giá ghi trên hợp đồng chỉ cần phù hợp với mức giá do Nhà nước quy định.

Tuy nhiên, giá thị trường, giá giao dịch thực tế và mức giá dùng để xác định nghĩa vụ tài chính là những khái niệm khác nhau. Không thể tùy ý sử dụng chúng để hợp thức hóa việc kê khai không trung thực.

Theo thông tin do cơ quan thuế công bố, việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật về thuế.

1.3. Hợp đồng hai giá có bị coi là vô hiệu không?

Không thể kết luận mọi hợp đồng có giá ghi thấp hơn giá thị trường đều vô hiệu.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có thể bị tuyên vô hiệu khi không đáp ứng điều kiện có hiệu lực hoặc thuộc trường hợp vô hiệu theo quy định pháp luật.

Nếu các bên cố ý lập hợp đồng giả tạo để che giấu một giao dịch khác, giao dịch đó có thể bị xem xét theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể xem xét nội dung hợp đồng, thỏa thuận thực tế và chứng cứ thanh toán.

Vì vậy, các bên không nên cho rằng hợp đồng đã được công chứng thì mọi thỏa thuận đều đương nhiên hợp pháp.

2. Những rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng mua bán nhà đất hai giá

2.1. Nguy cơ bị truy thu thuế và xử phạt

Kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế có thể dẫn đến việc xác định lại nghĩa vụ thuế.

Cơ quan thuế có thể kiểm tra hồ sơ và yêu cầu người có nghĩa vụ thực hiện các khoản phải nộp theo quy định.

Tùy tính chất và mức độ vi phạm, người vi phạm có thể phải nộp bổ sung tiền thuế, tiền chậm nộp và tiền phạt.

Theo quy định thuế áp dụng từ năm 2026, giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định theo giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, một số trường hợp phải áp dụng mức giá theo bảng giá đất hoặc căn cứ tính giá trị nhà do pháp luật quy định. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào giá hợp đồng để cho rằng nghĩa vụ thuế luôn được tính theo mức giá đó.

2.2. Bên mua có thể gặp khó khăn khi xảy ra tranh chấp

Hợp đồng ghi giá thấp hơn số tiền thực tế thanh toán có thể gây bất lợi cho bên mua.

Khi phát sinh tranh chấp, bên mua có thể phải chứng minh số tiền đã giao và nội dung thỏa thuận giữa hai bên.

Nếu phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền mặt, không có chứng từ hoặc không được ghi nhận rõ ràng, việc chứng minh có thể khó khăn hơn.

Trong trường hợp bên bán không thừa nhận khoản tiền ngoài hợp đồng, bên mua có nguy cơ gặp bất lợi khi yêu cầu hoàn trả tiền hoặc giải quyết hậu quả giao dịch.

Do đó, việc ghi nhận đầy đủ giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán là cách bảo vệ quyền lợi thiết thực cho cả hai bên.

2.3. Rủi ro khi yêu cầu hoàn trả tiền hoặc hủy giao dịch

Khi giao dịch phát sinh vấn đề, các bên có thể yêu cầu thực hiện hợp đồng, hoàn trả tiền hoặc giải quyết hậu quả pháp lý.

Tuy nhiên, hợp đồng ghi một mức giá trong khi chứng từ thanh toán thể hiện mức giá khác có thể làm phát sinh tranh chấp.

Tòa án sẽ xem xét các chứng cứ liên quan để xác định bản chất giao dịch. Các tài liệu có thể bao gồm hợp đồng, giấy nhận tiền, sao kê ngân hàng và tin nhắn trao đổi.

Việc có thỏa thuận riêng không đồng nghĩa mọi nội dung trong thỏa thuận đó đều được công nhận.

Vì vậy, các bên cần cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng có giá không phản ánh đúng giao dịch thực tế.

2.4. Có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý đối với cả hai bên

Người bán không phải là chủ thể duy nhất có thể chịu trách nhiệm khi kê khai giá không trung thực.

Nếu người mua biết rõ mục đích kê khai sai và cùng tham gia thực hiện, người mua cũng có thể bị xem xét trách nhiệm tùy hành vi cụ thể.

Ngược lại, nếu một bên bị bên kia cung cấp thông tin sai lệch hoặc không biết về hành vi vi phạm, việc xác định trách nhiệm cần dựa trên chứng cứ và quy định pháp luật.

Không thể mặc nhiên cho rằng mọi người ký hợp đồng hai giá đều phạm tội. Cơ quan có thẩm quyền phải xác minh hành vi, lỗi và các điều kiện pháp lý liên quan.

>>> Xem thêm: Sang tên nhà đất sẽ thuận tiện hơn khi bạn có sự chuẩn bị kỹ và tham khảo Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói

3. Khi nào hợp đồng hai giá có thể dẫn đến truy cứu trách nhiệm hình sự?

3.1. Hành vi trốn thuế có thể bị xử lý hình sự

Không phải mọi trường hợp ghi giá thấp đều dẫn đến truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tuy nhiên, nếu việc kê khai sai nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế và đáp ứng đầy đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm, người vi phạm có thể bị truy cứu về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung theo quy định hiện hành.

Việc xác định trách nhiệm hình sự phải căn cứ vào hành vi cụ thể, số tiền thuế trốn, lỗi và các điều kiện luật định.

Cơ quan có thẩm quyền cũng cần xem xét chứng cứ về việc các bên cố ý kê khai sai hoặc sử dụng tài liệu không đúng sự thật.

Do đó, không nên đánh đồng sai sót trong hồ sơ thuế với hành vi trốn thuế có dấu hiệu tội phạm.

3.2. Số tiền thuế trốn là căn cứ quan trọng

Để xác định trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế, cần xem xét ngưỡng định lượng và các trường hợp được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự.

Theo quy định chung, số tiền thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên có thể là căn cứ truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Trường hợp số tiền thấp hơn ngưỡng này vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu thuộc trường hợp đặc biệt được điều luật quy định.

Ngoài số tiền thuế trốn, cơ quan tiến hành tố tụng còn xem xét những yếu tố liên quan khác. Vì vậy, không thể chỉ nhìn vào giá trị bất động sản để kết luận một người có phạm tội hay không.

3.3. Có thể phát sinh các tội danh khác tùy hành vi

Ngoài hành vi trốn thuế, một số vụ việc có thể liên quan đến hành vi làm giả hoặc sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.

Nếu người tham gia giao dịch có hành vi gian dối độc lập và đáp ứng dấu hiệu cấu thành tội phạm khác, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét trách nhiệm theo quy định tương ứng.

Tuy nhiên, việc ghi giá thấp trong hợp đồng không tự động cấu thành những tội danh này.

Cần xác định rõ hành vi, mục đích, hậu quả và chứng cứ của từng vụ việc. Việc định tội phải dựa trên quy định pháp luật, không chỉ dựa vào nghi ngờ hoặc lời khai đơn lẻ.

3.4. Người vi phạm có thể phải chịu những hình phạt nào?

Tùy tội danh và mức độ vi phạm, người phạm tội có thể bị phạt tiền hoặc áp dụng hình phạt khác theo Bộ luật Hình sự.

Đối với tội trốn thuế, Điều 200 quy định các khung hình phạt khác nhau dựa trên số tiền thuế trốn và tình tiết của vụ án.

Ngoài hình phạt chính, người vi phạm còn có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Việc xác định hình phạt cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ và kết quả giải quyết vụ việc.

Vì vậy, người mua và người bán nên chủ động kê khai trung thực ngay từ đầu, thay vì chấp nhận rủi ro để tiết kiệm một khoản chi phí trước mắt.

4. Cách hạn chế rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản

4.1. Ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế trong hợp đồng

Đây là nguyên tắc quan trọng khi mua bán nhà đất.

Các bên nên ghi nhận đầy đủ giá chuyển nhượng thực tế đã thỏa thuận. Không nên lập hợp đồng có giá thấp hơn chỉ nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Thông tin về giá cần thống nhất với thỏa thuận thanh toán và hồ sơ khai thuế.

Nếu có khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán theo nhiều đợt, nên lập chứng từ rõ ràng cho từng lần giao dịch.

Cách làm này giúp hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của cả bên mua lẫn bên bán.

4.2. Thanh toán qua ngân hàng và lưu giữ chứng từ

Đối với giao dịch có giá trị lớn, các bên nên ưu tiên phương thức thanh toán có thể kiểm chứng.

Chứng từ chuyển khoản giúp ghi nhận số tiền, thời điểm và thông tin người nhận.

Người mua và người bán nên lưu giữ hợp đồng, giấy nhận tiền, sao kê ngân hàng và các tài liệu liên quan.

Nếu phát sinh tranh chấp, những chứng cứ này có thể hỗ trợ làm rõ việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, chứng từ thanh toán không thay thế nghĩa vụ kê khai trung thực trong hợp đồng và hồ sơ thuế.

4.3. Kiểm tra nghĩa vụ thuế và phí trước khi ký

Trước khi giao dịch, các bên nên xác định những khoản thuế, phí và lệ phí phải thực hiện.

Cần phân biệt nghĩa vụ của bên bán với nghĩa vụ của bên mua. Các bên có thể thỏa thuận về việc chịu chi phí trong phạm vi pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, thỏa thuận giữa hai bên không làm mất nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định.

Nếu chưa rõ cách xác định giá tính thuế, nên hỏi cơ quan thuế hoặc người có chuyên môn.

Việc tìm hiểu trước giúp chủ động tài chính và tránh những thỏa thuận thiếu căn cứ.

4.4. Không ký giấy tờ riêng có nội dung mâu thuẫn

Một số giao dịch sử dụng hợp đồng công chứng ghi một mức giá và giấy viết tay ghi mức giá khác.

Cách làm này có thể tạo ra mâu thuẫn giữa các tài liệu. Khi tranh chấp xảy ra, các bên phải giải thích và chứng minh nội dung giao dịch thực tế.

Vì vậy, không nên ký giấy tờ có nội dung không thống nhất với hợp đồng chính.

Nếu cần bổ sung hoặc điều chỉnh thỏa thuận, các bên nên thực hiện đúng hình thức pháp luật yêu cầu.

4.5. Nhờ tư vấn trước khi ký hợp đồng

Giao dịch bất động sản thường liên quan đến tài sản có giá trị lớn. Một sai sót trong hợp đồng có thể gây ra hậu quả kéo dài.

Trước khi ký, người mua và người bán nên kiểm tra thông tin bất động sản, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán và nghĩa vụ tài chính.

Nếu phát hiện hợp đồng dự kiến ghi giá thấp hơn thực tế, cần yêu cầu điều chỉnh trước khi hoàn tất thủ tục.

Trường hợp đã ký hợp đồng hai giá, các bên nên sớm tìm tư vấn pháp lý để xác định nghĩa vụ cần thực hiện và cách xử lý phù hợp.

Không nên tiếp tục lập thêm giấy tờ nhằm che giấu giao dịch hoặc hợp thức hóa thông tin không chính xác.

>>> Xem thêm: Bận đi xa nhưng cần người thay mình xử lý công việc? Công chứng ủy quyền là vấn đề đáng quan tâm

Kết luận

Hợp đồng mua bán nhà đất hai giá tiềm ẩn nhiều rủi ro về thuế, tranh chấp dân sự và trách nhiệm pháp lý. Nếu các bên cố ý kê khai giá thấp hơn thực tế nhằm trốn thuế, hành vi có thể bị xử phạt hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.

Để hạn chế rủi ro, người mua và người bán nên ghi đúng giá chuyển nhượng, thanh toán minh bạch và lưu giữ đầy đủ chứng từ. Đồng thời, cần kiểm tra nghĩa vụ thuế và các điều khoản trước khi ký kết. Nếu đã phát sinh sai sót, nên chủ động tìm hướng xử lý phù hợp với quy định hiện hành.

Nếu cần tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, kiểm tra hồ sơ mua bán nhà đất hoặc phòng ngừa rủi ro pháp lý khi giao dịch, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thực hiện thủ tục phù hợp.

>>> Xem thêm: Trước khi đặt bút ký, hãy chắc chắn bạn đã hiểu rõ thủ tục công chứng mua bán nhà đất

>>> Xem thêm: Đừng chọn đại một địa chỉ văn phòng công chứng khi hồ sơ của bạn liên quan đến tài sản có giá trị

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com