Bán nhà chung tường, chung cột với nhà bên cạnh: Mẹo thỏa thuận điều khoản tháo dỡ

Bán nhà chung tường chung cột là một trong những giao dịch bất động sản có tính chất phức tạp do liên quan trực tiếp đến kết cấu xây dựng, quyền sử dụng không gian và sự liên kết giữa hai hoặc nhiều công trình liền kề. Trong thực tế, nhiều căn nhà được xây dựng sát nhau có thể sử dụng chung tường, chung cột hoặc một phần kết cấu chịu lực với nhà bên cạnh, dẫn đến những vấn đề cần được giải quyết rõ ràng trước khi chuyển nhượng.

Khi thực hiện giao dịch mua bán loại nhà này, việc thỏa thuận cụ thể về quyền cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây dựng lại là điều rất quan trọng. Một thỏa thuận rõ ràng giữa các bên không chỉ giúp hạn chế tranh chấp mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua, người bán trong quá trình sử dụng nhà về sau.

>>> Xem thêm: Bán nhà gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa: Điều kiện chuyển nhượng ngặt nghèo.

1. Những vấn đề pháp lý khi bán nhà chung tường, chung cột với nhà bên cạnh

1.1. Nhà chung tường, chung cột được hiểu như thế nào?

Nhà chung tường, chung cột là trường hợp hai hoặc nhiều căn nhà liền kề cùng sử dụng một phần kết cấu xây dựng như tường ngăn, cột chịu lực, móng hoặc các bộ phận liên quan trong công trình.

Tình trạng này thường xuất hiện tại các khu dân cư xây dựng lâu năm, nhà phố trong khu vực đô thị hoặc những khu đất có diện tích hạn chế. Khi đó, việc sửa chữa, cải tạo hoặc tháo dỡ một căn nhà có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của công trình liền kề.

Do có sự liên kết về mặt vật lý, các quyền và nghĩa vụ giữa những chủ sở hữu nhà liền kề cần được xác định rõ nhằm tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.

1.2. Những rủi ro thường gặp khi mua bán nhà chung tường, chung cột

Giao dịch mua bán nhà có chung kết cấu với nhà bên cạnh có thể phát sinh một số rủi ro như:

Không xác định rõ phần tường, cột thuộc quyền sở hữu của ai.
Khó khăn khi muốn tháo dỡ, xây dựng lại nhà.
Ảnh hưởng đến kết cấu của công trình bên cạnh.
Phát sinh tranh chấp khi một bên tự ý sửa chữa hoặc thay đổi hiện trạng.
Khó thống nhất phương án xử lý khi công trình xuống cấp.

Nếu các bên không trao đổi và ghi nhận bằng văn bản ngay từ thời điểm mua bán, những vấn đề này có thể trở thành nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kéo dài.

1.3. Có được bán nhà chung tường, chung cột hay không?

Nhà chung tường, chung cột vẫn có thể được thực hiện giao dịch mua bán nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai.

Người bán cần đảm bảo:

Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Không thuộc trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng.
Không có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.
Đáp ứng các điều kiện giao dịch theo quy định.

Tuy nhiên, do đặc thù về kết cấu xây dựng, các bên nên làm rõ tình trạng chung tường, chung cột trước khi ký hợp đồng để tránh những bất đồng sau khi chuyển nhượng.

2. Mẹo thỏa thuận điều khoản tháo dỡ khi bán nhà chung tường, chung cột

2.1. Xác định rõ quyền sử dụng đối với phần tường, cột chung

Trước khi ký hợp đồng mua bán, người bán và người mua cần kiểm tra hiện trạng căn nhà, xác định những phần kết cấu nào đang được sử dụng chung với nhà bên cạnh.

Các nội dung cần làm rõ gồm:

Vị trí tường chung, cột chung.
Phạm vi sử dụng của từng bên.
Trách nhiệm bảo trì, sửa chữa.
Quyền cải tạo hoặc tháo dỡ trong tương lai.

Việc xác định rõ quyền sử dụng giúp người mua có cái nhìn đầy đủ về tài sản trước khi quyết định giao dịch.

2.2. Thỏa thuận về quyền tháo dỡ và xây dựng lại nhà

Một trong những nội dung quan trọng nhất khi mua bán nhà chung tường, chung cột là điều khoản liên quan đến việc tháo dỡ.

Các bên có thể thỏa thuận cụ thể:

Người mua có quyền tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình hay không.
Có cần sự đồng ý của chủ nhà liền kề trước khi tháo dỡ không.
Phương án bảo đảm an toàn cho nhà bên cạnh.
Trách nhiệm khắc phục nếu gây thiệt hại trong quá trình thi công.

Điều khoản này nên được ghi nhận bằng văn bản để làm căn cứ thực hiện khi phát sinh nhu cầu sửa chữa, xây dựng sau này.

2.3. Quy định trách nhiệm khi việc tháo dỡ gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh

Trong hợp đồng mua bán hoặc văn bản thỏa thuận riêng, các bên nên thống nhất về trách nhiệm bồi thường nếu việc tháo dỡ gây ảnh hưởng đến công trình liền kề.

Một số nội dung có thể đưa vào thỏa thuận gồm:

Bên thực hiện tháo dỡ phải chịu trách nhiệm đảm bảo an toàn.
Phải áp dụng biện pháp thi công phù hợp để hạn chế ảnh hưởng.
Có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường nếu gây hư hỏng.
Phối hợp với chủ nhà bên cạnh khi cần xử lý sự cố.

Việc quy định rõ trách nhiệm sẽ giúp hạn chế tranh cãi và bảo vệ quyền lợi của các bên.

>>> Xem thêm: Để văn bản ủy quyền có hiệu lực, công chứng ủy quyền là yếu tố cần lưu ý

3. Những lưu ý khi lập hợp đồng mua bán nhà chung tường, chung cột

3.1. Ghi nhận hiện trạng nhà trước khi giao dịch

Trước khi ký hợp đồng mua bán, các bên nên lập biên bản ghi nhận hiện trạng căn nhà.

Nội dung có thể bao gồm:

Tình trạng tường chung, cột chung.
Hiện trạng công trình tại thời điểm bàn giao.
Các dấu hiệu xuống cấp hoặc hư hỏng nếu có.
Những phần diện tích, kết cấu có liên quan đến nhà bên cạnh.

Biên bản hiện trạng là cơ sở quan trọng giúp xác định trách nhiệm của các bên nếu xảy ra tranh chấp sau này.

3.2. Đưa điều khoản tháo dỡ vào hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà nên có các nội dung cụ thể về vấn đề tháo dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Các điều khoản cần lưu ý gồm:

Quyền của bên mua sau khi nhận chuyển nhượng.
Nghĩa vụ thông báo cho chủ nhà liền kề.
Trách nhiệm đảm bảo an toàn công trình.
Cách xử lý khi phát sinh thiệt hại.

Việc thỏa thuận trước giúp người mua tránh tình trạng bị hạn chế quyền sử dụng nhà sau khi hoàn tất giao dịch.

3.3. Công chứng hợp đồng mua bán nhà có chung kết cấu

Hợp đồng mua bán nhà chung tường, chung cột nên được thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý.

Khi công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra:

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Thông tin của các bên tham gia giao dịch.
Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

Trong trường hợp có vấn đề phức tạp liên quan đến quyền sử dụng phần kết cấu chung, các bên có thể được hướng dẫn bổ sung tài liệu hoặc làm rõ trước khi ký kết.

4. Giải pháp hạn chế tranh chấp khi bán nhà chung tường, chung cột

4.1. Trao đổi với chủ nhà liền kề trước khi chuyển nhượng

Việc trao đổi với chủ nhà bên cạnh trước khi bán nhà là giải pháp hữu ích để làm rõ các vấn đề liên quan đến kết cấu chung.

Các bên có thể thống nhất:

Tình trạng sử dụng tường, cột chung.
Quyền sửa chữa, cải tạo.
Phương án xử lý khi một bên xây dựng lại.
Trách nhiệm phối hợp trong quá trình thi công.

Sự thống nhất từ trước sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua mới và chủ nhà liền kề.

4.2. Kiểm tra quy hoạch và khả năng cải tạo công trình

Người mua nên tìm hiểu thêm về khả năng sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại căn nhà sau khi nhận chuyển nhượng.

Một số nội dung cần quan tâm gồm:

Quy hoạch khu vực.
Quy định cấp phép xây dựng.
Điều kiện cải tạo nhà cũ.
Ảnh hưởng của công trình liền kề.

Điều này giúp người mua đánh giá chính xác giá trị sử dụng thực tế của bất động sản.

4.3. Nhờ tư vấn pháp lý trước khi giao dịch

Do có liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng và trách nhiệm giữa các chủ nhà liền kề, giao dịch mua bán nhà chung tường, chung cột cần được xem xét cẩn trọng.

Các bên nên tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý, luật sư hoặc công chứng viên để:

Kiểm tra hồ sơ nhà đất.
Đánh giá rủi ro pháp lý.
Soạn thảo điều khoản phù hợp.
Đảm bảo giao dịch đúng quy định.

>>> Xem thêm: Đừng để những thủ tục tưởng chừng đơn giản trở thành rào cản vì chọn sai văn phòng công chứng.

Kết luận

Bán nhà chung tường chung cột đòi hỏi người bán và người mua phải đặc biệt chú ý đến các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng kết cấu chung, trách nhiệm bảo đảm an toàn và phương án tháo dỡ trong tương lai. Việc thỏa thuận rõ ràng ngay từ khi ký hợp đồng sẽ giúp các bên hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trước khi thực hiện giao dịch, các bên nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, ghi nhận hiện trạng nhà ở, thống nhất các điều khoản về tháo dỡ và thực hiện công chứng hợp đồng theo đúng quy định. Nếu cần hỗ trợ về công chứng hợp đồng mua bán nhà, giao dịch bất động sản hoặc các thủ tục pháp lý liên quan, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm tư vấn nhanh chóng và chính xác.

>>> Xem thêm: Một bản dịch thuật đa ngôn ngữ chuẩn giúp hồ sơ chuyên nghiệp hơn

>>> Xem thêm: Đằng sau một bộ hồ sơ hoàn chỉnh thường có sự hỗ trợ của công chứng dịch thuật

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Xem thêm…

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
Hotline: 0966.22.7979
Email: ccnguyenhue165@gmail.com

Câu hỏi thường gặp, Tin tức