Cái bẫy mua bán Nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm: Tiền mất tật mang vì hợp đồng hứa lèo

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá phù hợp. Tuy nhiên, do nhu cầu chuyển nhượng lớn trong khi pháp luật có những quy định chặt chẽ về thời hạn chuyển nhượng, nhiều giao dịch đã được thực hiện bằng các “hợp đồng hứa bán”, “giấy viết tay”, “hợp đồng đặt cọc” hoặc các cam kết không đúng quy định pháp luật.

Thực tế đã có không ít trường hợp người mua bỏ ra số tiền lớn nhưng không thể sang tên, phát sinh tranh chấp kéo dài hoặc mất toàn bộ khoản tiền đã giao. Vì vậy, trước khi thực hiện mua bán Nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm, người dân cần hiểu rõ các quy định pháp luật và nhận diện những rủi ro tiềm ẩn để bảo vệ quyền lợi của mình.

>>> Xem thêm: Pháp lý về việc cho thuê Nhà ở xã hội (NƠXH) cho mục đích lưu trú ngắn hạn.

1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng Nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm

1.1. Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Người mua nhà ở xã hội được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về giá bán, tiền sử dụng đất hoặc hỗ trợ tín dụng. Chính vì được hưởng ưu đãi nên việc chuyển nhượng loại tài sản này cũng bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định.

1.2. Vì sao chưa đủ 5 năm không được chuyển nhượng tự do?

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong thời hạn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ sở hữu nhà ở xã hội không được tự do mua bán như đối với nhà ở thương mại.

Quy định này nhằm:

• Ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội.
• Đảm bảo chính sách hỗ trợ đúng đối tượng.
• Hạn chế việc mua đi bán lại để hưởng chênh lệch.
• Bảo vệ quỹ nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thực tế.

Do đó, việc cố tình thực hiện giao dịch trái quy định có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý nghiêm trọng.

1.3. Điều kiện để được chuyển nhượng hợp pháp

Khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu mới được quyền thực hiện việc chuyển nhượng.

Ngoài việc đáp ứng về thời hạn sở hữu, người bán còn cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và chuẩn bị hồ sơ theo quy định trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

2. Những “hợp đồng hứa lèo” thường gặp trong giao dịch Nhà ở xã hội

2.1. Hợp đồng đặt cọc nhưng thực chất là mua bán

Nhiều bên lập hợp đồng đặt cọc với nội dung người mua thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn hộ, sau đó chờ đủ thời hạn để ký hợp đồng mua bán chính thức.

Trên thực tế, đây là cách “lách luật” khá phổ biến nhưng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nếu bên bán thay đổi ý định hoặc phát sinh tranh chấp thì người mua rất khó bảo vệ quyền lợi của mình.

2.2. Giấy viết tay và giấy cam kết sang tên sau

Một số giao dịch sử dụng giấy viết tay hoặc giấy cam kết với nội dung sau khi đủ điều kiện sẽ thực hiện thủ tục sang tên.

Các loại giấy tờ này không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng theo quy định và không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp đối với người mua.

Trong nhiều trường hợp, người bán vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận nên toàn bộ quyền định đoạt tài sản vẫn thuộc về họ.

2.3. Ủy quyền toàn bộ để che giấu giao dịch

Một hình thức khác là lập hợp đồng ủy quyền với phạm vi rất rộng nhằm che giấu việc mua bán thực tế.

Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sở hữu. Người ủy quyền vẫn có thể chấm dứt, hủy bỏ hoặc phát sinh các sự kiện pháp lý khác làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng.

>>> Xem thêm: Nhiều người mất thời gian chỉ vì chưa chuẩn bị đủ hồ sơ công chứng mua bán nhà đất

3. Những rủi ro khi mua Nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

3.1. Không thể sang tên trên Giấy chứng nhận

Đây là rủi ro lớn nhất.

Người mua đã giao tiền nhưng không thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên do giao dịch không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.

Việc không đứng tên trên Giấy chứng nhận khiến người mua gặp nhiều khó khăn khi muốn bán lại, thế chấp hoặc chứng minh quyền sở hữu.

3.2. Nguy cơ mất tiền khi xảy ra tranh chấp

Nếu bên bán không tiếp tục thực hiện cam kết hoặc bán căn hộ cho người khác, người mua có thể phải khởi kiện để yêu cầu giải quyết.

Quá trình tố tụng thường kéo dài, tốn kém chi phí và chưa chắc đã thu hồi được toàn bộ số tiền đã giao.

Đây là nguyên nhân khiến nhiều giao dịch trái quy định trở thành bài học đắt giá cho người mua.

3.3. Phát sinh tranh chấp với ngân hàng hoặc bên thứ ba

Trong thời gian chưa sang tên, căn hộ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Nếu tài sản bị thế chấp, bị kê biên hoặc phát sinh tranh chấp thừa kế, ly hôn hay nghĩa vụ thi hành án thì quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

4. Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi giao dịch Nhà ở xã hội

4.1. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng trước khi giao dịch

Người mua cần tìm hiểu rõ:

• Thời điểm bên bán nhận bàn giao nhà.
• Thời gian đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Tình trạng pháp lý của căn hộ.
• Các nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành hay chưa.

Việc xác minh đầy đủ thông tin giúp hạn chế nguy cơ tham gia vào giao dịch không hợp pháp.

4.2. Không giao toàn bộ tiền khi chưa đủ điều kiện mua bán

Người mua không nên thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ chỉ dựa trên giấy viết tay, giấy cam kết hoặc các hợp đồng mang tính chất “hứa bán”.

Mọi khoản thanh toán cần được cân nhắc kỹ lưỡng và thực hiện trên cơ sở giao dịch hợp pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính.

4.3. Thực hiện công chứng khi đủ điều kiện theo quy định

Sau khi căn hộ đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng, các bên nên lập hợp đồng mua bán và thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.

Việc công chứng giúp kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định.

>>> Xem thêm: Không ít hồ sơ bị trả về chỉ vì thiếu bước chứng thực chữ ký

Kết luận

Thực tế cho thấy mua bán Nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Những “hợp đồng hứa lèo”, giấy viết tay hay hợp đồng ủy quyền không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp và không bảo đảm quyền sở hữu cho người mua. Vì vậy, người dân cần tìm hiểu kỹ quy định pháp luật, kiểm tra đầy đủ điều kiện chuyển nhượng và chỉ thực hiện giao dịch khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định nhằm tránh tình trạng tiền mất, quyền lợi không được bảo vệ.

Để được tư vấn về điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội, công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, kiểm tra hồ sơ pháp lý và hỗ trợ các thủ tục liên quan, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng. Đội ngũ công chứng viên và chuyên viên giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng thực hiện giao dịch an toàn, đúng quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Một giao dịch an toàn thường bắt đầu từ việc tìm đúng văn phòng công chứng.

>>> Xem thêm: Một lựa chọn đáng cân nhắc cho người bận rộn là dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com