Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua là doanh nghiệp

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, trường hợp bên mua là doanh nghiệp ngày càng phổ biến, đặc biệt trong các thương vụ đầu tư, mở rộng quỹ đất, phát triển dự án hoặc mua trụ sở kinh doanh. Khi đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không chỉ mang ý nghĩa bảo đảm giao dịch mà còn gắn liền với nhiều yêu cầu pháp lý riêng đối với tư cách chủ thể là pháp nhân. Bài viết dưới đây phân tích toàn diện công chứng đặt cọc nhà đất cho doanh nghiệp, từ căn cứ pháp luật, điều kiện hiệu lực đến rủi ro pháp lý thường gặp và lưu ý thực tiễn.

>>> Xem thêm: Vì sao các giao dịch lớn bắt buộc qua văn phòng công chứng?

1. Đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua là doanh nghiệp – nhận diện đúng bản chất pháp lý

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi bên mua là doanh nghiệp, hợp đồng đặt cọc vẫn là giao dịch dân sự, nhưng chủ thể tham gia là pháp nhân thương mại theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.

Điều này dẫn tới yêu cầu bắt buộc phải xác định rõ:

• Tư cách pháp lý của doanh nghiệp tham gia đặt cọc;
• Người đại diện ký kết hợp đồng có đúng thẩm quyền hay không;
• Mục đích nhận chuyển nhượng nhà đất có phù hợp với ngành, nghề kinh doanh đã đăng ký.

Nếu các yếu tố trên không được kiểm tra đầy đủ, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.

2. Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc khi doanh nghiệp mua nhà đất không?

Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, kể cả trong trường hợp bên mua là doanh nghiệp. Căn cứ “Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, công chứng đặt cọc nhà đất cho doanh nghiệp được xem là giải pháp an toàn bởi:

• Doanh nghiệp thường tham gia giao dịch với giá trị lớn;
• Cần bảo đảm chứng cứ vững chắc nếu phát sinh tranh chấp;
• Công chứng viên sẽ kiểm tra thẩm quyền đại diện, hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp trước khi chứng nhận.

>>> Xem thêm: Làm sao để kiểm tra tính hợp lệ của dịch vụ sang tên sổ đỏ?

3. Điều kiện để hợp đồng đặt cọc của doanh nghiệp được công chứng hợp pháp

Để công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua là doanh nghiệp, cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

Thứ nhất, doanh nghiệp phải có tư cách pháp nhân hợp pháp, được chứng minh thông qua Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp còn hiệu lực.

Thứ hai, người ký hợp đồng đặt cọc phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Trường hợp ủy quyền, văn bản ủy quyền phải được lập hợp lệ và phù hợp với phạm vi giao dịch đặt cọc.

Thứ ba, nội dung hợp đồng đặt cọc không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với mục đích hoạt động của doanh nghiệp theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.

4. Trách nhiệm pháp lý phát sinh từ hợp đồng đặt cọc khi bên mua là doanh nghiệp

Khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng hợp pháp, trách nhiệm pháp lý của các bên được xác lập rõ ràng. Trường hợp doanh nghiệp từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất mà không có lý do chính đáng, hậu quả pháp lý được xác định theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, cụ thể là mất tiền đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên bán vi phạm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, doanh nghiệp có quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Đối với doanh nghiệp, việc vi phạm hợp đồng đặt cọc còn có thể kéo theo trách nhiệm nội bộ của người đại diện ký kết vượt thẩm quyền, gây thiệt hại cho pháp nhân.

5. Những rủi ro thường gặp khi doanh nghiệp đặt cọc mua bán nhà đất

Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh từ việc doanh nghiệp đặt cọc nhưng:

• Người ký hợp đồng không có thẩm quyền đại diện;
• Doanh nghiệp mua nhà đất không phục vụ hoạt động kinh doanh đã đăng ký;
• Đặt cọc đối với tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng;
• Nội dung hợp đồng đặt cọc che giấu hợp đồng chuyển nhượng thực tế.

Trong các trường hợp này, dù hợp đồng đã được công chứng, Tòa án vẫn có thể xem xét tuyên vô hiệu nếu có căn cứ pháp lý rõ ràng.

>>> Xem thêm: Làm thế nào để thủ tục công chứng mua bán nhà nhanh gọn trong 1 ngày

6. Lưu ý thực tiễn khi công chứng đặt cọc nhà đất cho doanh nghiệp

Để hạn chế rủi ro, doanh nghiệp khi thực hiện công chứng đặt cọc nhà đất cho doanh nghiệp cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ thẩm quyền của người đại diện ký kết;
• Xác định rõ mục đích sử dụng nhà đất phù hợp với hoạt động doanh nghiệp;
• Soạn thảo điều khoản phạt cọc, hoàn cọc rõ ràng, minh bạch;
• Thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín để được rà soát pháp lý toàn diện.

Kết luận

Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua là doanh nghiệp không phải là thủ tục bắt buộc nhưng là bước đi cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch có giá trị lớn. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý, tuân thủ điều kiện về chủ thể và nội dung hợp đồng sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế tranh chấp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong hoạt động đầu tư bất động sản.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng nhận quyền thừa kế bất động sản chưa có sổ

>>> Trường hợp người thừa kế bị ép buộc lập văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn công chứng hợp đồng vay tiền giữa cá nhân

>>> Những điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà theo luật mới

>>> Lưu ý quan trọng khi làm chứng thực chữ ký để tránh bị từ chối

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com