Công chứng tài sản có tranh chấp ngầm xử lý như thế nào?

Trong các giao dịch nhà đất, chuyển nhượng tài sản hoặc góp vốn, nhiều trường hợp tài sản tuy không bị ghi nhận tranh chấp chính thức nhưng thực tế lại đang tồn tại tranh chấp ngầm giữa các bên liên quan. Vậy thời điểm công chứng trong những hợp đồng này có ý nghĩa như thế nào? Liệu hợp đồng đã công chứng có hoàn toàn an toàn nếu tài sản đang có mâu thuẫn tiềm ẩn? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chuyên sâu dưới góc độ pháp luật và thực tiễn.

>>> Xem thêm: Câu chuyện thật: Văn phòng công chứng phát hiện sổ đỏ có vấn đề – cứu cả đôi bên

Tranh chấp ngầm là gì trong giao dịch tài sản?

Khái niệm tranh chấp ngầm

Tranh chấp ngầm là tình trạng:

• Có mâu thuẫn, khiếu nại giữa các bên

• Có người đang phản đối việc chuyển nhượng

• Có tranh chấp thừa kế chưa giải quyết

• Có đồng sở hữu không đồng ý

Nhưng tranh chấp đó:

• Chưa được nộp đơn ra Tòa án

• Chưa bị cơ quan có thẩm quyền ghi nhận

• Chưa bị áp dụng biện pháp ngăn chặn

Vì chưa được “chính thức hóa”, tài sản vẫn có thể đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng.

Ý nghĩa pháp lý của thời điểm công chứng

Thời điểm công chứng là thời điểm phát sinh hiệu lực

Theo Luật Công chứng 2014:

“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Điều này có nghĩa:

• Hợp đồng chỉ có giá trị pháp lý từ ngày hoàn tất công chứng

• Thời điểm này quyết định quyền và nghĩa vụ của các bên

• Là căn cứ xác định thời điểm chuyển quyền tài sản (nếu pháp luật không quy định khác)

Do đó, thời điểm công chứng có vai trò đặc biệt quan trọng trong các giao dịch liên quan đến tài sản.

>>> Xem thêm: Phí công chứng cho hợp đồng bất động sản: Lý do tại sao có sự chênh lệch giữa các văn phòng công chứng

Thời điểm công chứng khi tài sản có tranh chấp ngầm

Trường hợp tranh chấp phát sinh trước thời điểm công chứng

Nếu tại thời điểm công chứng:

• Đã tồn tại tranh chấp thực tế

• Một bên biết rõ tài sản có mâu thuẫn

• Có người có quyền lợi liên quan phản đối

Thì dù chưa có quyết định của Tòa án, hợp đồng vẫn có nguy cơ bị yêu cầu tuyên vô hiệu.

Theo Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật hoặc do bị lừa dối.”

Nếu bên bán cố tình che giấu tranh chấp, đây có thể bị xem là hành vi lừa dối.

Trường hợp tranh chấp phát sinh sau thời điểm công chứng

Nếu tại thời điểm công chứng:

• Không có tranh chấp chính thức

• Không có căn cứ chứng minh tranh chấp

• Các bên hoàn toàn tự nguyện

Sau đó mới phát sinh mâu thuẫn thì hợp đồng có thể vẫn có hiệu lực, trừ khi chứng minh được việc che giấu thông tin.

Như vậy, yếu tố quyết định nằm ở thời điểm công chứng và tình trạng pháp lý thực tế tại thời điểm đó.

Công chứng viên có phát hiện được tranh chấp ngầm không?

Trách nhiệm kiểm tra của công chứng viên

Theo Luật Công chứng:

“Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ, năng lực hành vi dân sự và tính hợp pháp của giao dịch.”

Tuy nhiên, công chứng viên chủ yếu kiểm tra:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu

• Tình trạng thế chấp, kê biên

• Thông tin do các bên cung cấp

Tranh chấp ngầm thường không được ghi nhận trên hồ sơ hành chính, nên rất khó phát hiện nếu không có thông tin từ các bên.

>>> Xem thêm: Làm sao để kiểm tra tính hợp pháp của dịch vụ sang tên sổ đỏ?

Giới hạn trách nhiệm

Pháp luật không yêu cầu công chứng viên phải điều tra sâu các mâu thuẫn gia đình hoặc tranh chấp chưa được cơ quan nhà nước thụ lý.

Vì vậy, việc tài sản có tranh chấp ngầm vẫn có thể được công chứng nếu không có căn cứ chính thức.

Rủi ro pháp lý khi công chứng tài sản đang có tranh chấp ngầm

Nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Nếu chứng minh được:

• Có hành vi che giấu thông tin

• Có sự lừa dối

• Có vi phạm quyền của người đồng sở hữu

Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu.

Khi đó, hậu quả pháp lý là:

• Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

• Có thể phát sinh bồi thường thiệt hại

Rủi ro kéo dài tranh chấp

Ngay cả khi hợp đồng không bị tuyên vô hiệu, người mua có thể:

• Phải tham gia tố tụng

• Bị ngăn chặn sang tên

• Không thể khai thác tài sản

Điều này gây thiệt hại lớn về thời gian và chi phí.

Ví dụ minh họa thực tế

Ông A bán nhà cho bà B và hợp đồng được công chứng hợp lệ. Tuy nhiên, trước đó trong gia đình ông A đã có tranh chấp thừa kế nhưng chưa khởi kiện.

Sau khi công chứng xong, người con của ông A nộp đơn ra Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng vì cho rằng tài sản là di sản chưa chia.

Trong trường hợp này, Tòa án sẽ xem xét:

• Tại thời điểm công chứng, tài sản có đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông A hay không

• Ông A có che giấu thông tin về tranh chấp hay không

• Bà B có biết hoặc phải biết về tranh chấp đó không

Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào tình trạng pháp lý tại thời điểm công chứng.

Làm gì để hạn chế rủi ro khi tài sản có tranh chấp ngầm?

Để đảm bảo an toàn pháp lý, các bên nên:

• Kiểm tra kỹ tình trạng gia đình, thừa kế

• Yêu cầu cam kết bằng văn bản về việc không có tranh chấp

• Xác minh thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai

• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi công chứng

• Tạm dừng giao dịch nếu có dấu hiệu mâu thuẫn

Đặc biệt trong giao dịch nhà đất giá trị lớn, việc thẩm tra kỹ trước thời điểm công chứng là rất quan trọng.

Kết luận

Thời điểm công chứng đóng vai trò quyết định trong việc xác lập hiệu lực hợp đồng liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, nếu tài sản đang tồn tại tranh chấp ngầm, việc công chứng không đồng nghĩa với việc giao dịch hoàn toàn an toàn. Giá trị pháp lý của hợp đồng sẽ phụ thuộc vào tình trạng thực tế của tài sản tại thời điểm công chứng và mức độ minh bạch thông tin giữa các bên. Vì vậy, trước khi ký và yêu cầu công chứng, các bên cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý để tránh rủi ro tranh chấp kéo dài về sau.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Sự chênh lệch giữa tài sản chung và riêng: Công chứng giúp bạn hiểu đúng

>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội có dịch vụ công chứng lưu động tận nơi

>>>  Công chứng văn bản thừa kế cần bao nhiêu người đồng thừa kế ký tên?

>> Mẹo giúp hoàn tất nhanh thủ tục đăng ký kết hôn chỉ trong một ngày

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com