Thế chấp nhà đất đang thế chấp tiếp lần hai: Có được không? Quy định mới 2024

Trong quá trình vay vốn, nhiều cá nhân và doanh nghiệp muốn tận dụng tài sản bất động sản để thế chấp vay thêm khoản mới dù tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Vậy pháp luật Việt Nam hiện hành có cho phép thế chấp nhà đất đang thế chấp không? Điều kiện và thủ tục thực hiện ra sao theo Luật Đất đai 2024?

📚 Căn cứ pháp lý áp dụng

• Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025)

• Bộ luật Dân sự 2015

• Nghị định 21/2021/NĐ-CP về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

• Thông tư 09/2021/TT-BTP hướng dẫn đăng ký biện pháp bảo đảm

🏠 Thế chấp nhà đất đang thế chấp – Có được không?

🔎 Nguyên tắc pháp lý theo Bộ luật Dân sự

Theo Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nếu giá trị còn lại của tài sản vẫn đủ và được bên nhận thế chấp trước đồng ý.

📌 Tức là: ✅ Có thể thế chấp nhà đất đang thế chấp lần hai, nếu:

• Được ngân hàng/người nhận thế chấp trước đồng ý bằng văn bản

• Giá trị tài sản vẫn còn đủ để bảo đảm cho nghĩa vụ mới

📑 Điều kiện để thế chấp nhà đất đang thế chấp theo Luật Đất đai 2024

📌 Điều kiện theo Luật Đất đai 2024

👉 Theo khoản 4 Điều 36 Luật Đất đai 2024:

“Việc thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã được thế chấp trước đó phải được bên nhận thế chấp đồng ý và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.”

📌 Điều kiện thực tế để thế chấp nhà đất đang thế chấp

• Tài sản chưa bị xử lý để thu hồi nợ

• Không có tranh chấp

• Có chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản hợp pháp

• Văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp lần đầu

• Đăng ký bổ sung tại Văn phòng đăng ký đất đai

📋 Trình tự thực hiện thế chấp lần hai tài sản đang thế chấp

✅ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

🗂 Gồm:

• Hợp đồng thế chấp lần hai

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/tài sản

• Văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp trước

• Văn bản xác nhận giá trị tài sản còn lại

✅ Bước 2: Đăng ký bổ sung biện pháp bảo đảm

📍 Tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản
📍 Căn cứ: Điều 12 Thông tư 09/2021/TT-BTP

📌 Ví dụ minh họa thực tế về thế chấp nhà đất đang thế chấp

🔍 Trường hợp ở TP.HCM (2023):
Anh A đã thế chấp căn nhà trị giá 5 tỷ tại ngân hàng X vay 2 tỷ. Sau đó, anh muốn vay thêm 1 tỷ từ công ty tài chính Y bằng chính căn nhà đó.

➡️ Anh A đã xin văn bản đồng ý của ngân hàng X, kèm xác nhận giá trị tài sản còn lại là 3 tỷ.
➡️ Công ty Y ký hợp đồng thế chấp, đăng ký bổ sung tại Văn phòng đăng ký đất đai.
✅ Thế chấp lần hai hợp lệ và được công nhận theo pháp luật.

⚠️ Những rủi ro khi thế chấp nhà đất đang thế chấp

🔸 Nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ với bên nhận thế chấp đầu tiên, tài sản có thể bị xử lý thu hồi trước → bên nhận thế chấp thứ hai bị ảnh hưởng.
🔸 Nếu không đăng ký thế chấp lần hai đúng quy định → hợp đồng vô hiệu
🔸 Nếu cố tình che giấu việc tài sản đang thế chấp → vi phạm pháp luật, có thể bị truy cứu trách nhiệm

🧩 Kết luận

Thế chấp nhà đất đang thế chấp là một quy định có tính linh hoạt cao trong pháp luật dân sự và đất đai hiện hành. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người dân cần nắm rõ điều kiện, thủ tục và rủi ro có thể phát sinh. Khi có nhu cầu vay vốn tiếp theo bằng tài sản đã thế chấp, việc có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp trước và đăng ký hợp pháp là yếu tố then chốt để hợp đồng có hiệu lực.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

>>> Thủ tục góp vốn bằng nhà đất trong công ty TNHH như thế nào?

>>> Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất: Tại sao cần phải công chứng và cách thực hiện

>>> Cách ghi chép và lưu trữ sổ đỏ để tránh sai sót

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com