Trường hợp hợp đồng thuê nhà đã công chứng bị vô hiệu

Công chứng hợp đồng thuê nhà thường được xem là một trong những cách giúp hợp đồng có giá trị pháp lý cao và ít bị tranh chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng thuê nhà công chứng vô hiệu không phải là điều hiếm gặp. Việc hợp đồng đã được công chứng nhưng vẫn bị tuyên vô hiệu có thể khiến cả bên thuê lẫn bên cho thuê chịu tổn thất nghiêm trọng về tài chính và pháp lý. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các trường hợp hợp đồng thuê nhà dù đã công chứng nhưng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Công chứng cho thuê nhà có bắt buộc với hợp đồng cho thuê lại không?

Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng

• Bộ luật Dân sự 2015

  • Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

  • Điều 123 đến 129: Các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự

• Luật Nhà ở 2023, Điều 121, 122: Điều kiện thuê nhà và hợp đồng thuê nhà ở

• Luật Công chứng 2014 sửa đổi 2024, Điều 5, Điều 45: Giá trị pháp lý của văn bản công chứng và quyền, nghĩa vụ của công chứng viên

Hợp đồng đã công chứng vẫn có thể vô hiệu trong các trường hợp nào?

Chủ thể tham gia hợp đồng không có năng lực pháp luật hoặc năng lực hành vi dân sự

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, người tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Nếu bên ký kết là:

• Người chưa đủ tuổi theo quy định

• Người mất năng lực hành vi dân sự nhưng không có người đại diện hợp pháp

• Người đại diện không đúng thẩm quyền

Thì hợp đồng dù đã công chứng vẫn bị vô hiệu tuyệt đối.

Người cho thuê không có quyền sở hữu hoặc không có quyền cho thuê nhà

Một trong những lý do phổ biến khiến hợp đồng thuê nhà công chứng vô hiệu là do bên cho thuê không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Ví dụ:

• Nhà thuộc sở hữu chung nhưng không có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu

• Nhà đang bị kê biên hoặc đang có tranh chấp quyền sử dụng đất

• Nhà đang thế chấp mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp

Trường hợp này, hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Top những văn phòng công chứng quận Cầu Giấy uy tín năm 2025?

Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội

Một hợp đồng thuê nhà có nội dung vi phạm pháp luật, chẳng hạn như:

• Cho thuê nhà để sử dụng làm cơ sở cầm đồ không có phép

• Cho thuê nhà tại khu vực cấm hoạt động cho thuê

• Mục đích thuê để thực hiện hoạt động phi pháp (cho thuê giả tạo, lách luật)

Dù đã được công chứng, hợp đồng đó vẫn bị tuyên vô hiệu toàn phần.

Hợp đồng bị nhầm lẫn, giả tạo hoặc bị lừa dối, đe dọa

Một số trường hợp hai bên ký hợp đồng thuê nhà chỉ để hợp thức hóa mục đích khác, như trốn thuế, che giấu quan hệ dân sự thực sự, hoặc ép buộc bên kia ký kết bằng thủ đoạn gian dối, đe dọa.

Đây là những căn cứ khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu tương đối, theo Điều 126 đến 129 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Tới Văn Phòng Công Chứng cần mang gì? Hướng dẫn dành cho người mới

Hình thức hợp đồng không đúng quy định

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và công chứng trong một số trường hợp (thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, có yếu tố nước ngoài…). Nếu hợp đồng chỉ là thỏa thuận miệng, hoặc không đáp ứng đúng quy định về hình thức, có thể bị tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã công chứng, nếu vi phạm nghiêm trọng về hình thức bắt buộc, chẳng hạn như không có chữ ký của các bên, hoặc không lập thành bản đầy đủ, thì hợp đồng vẫn có thể vô hiệu.

Ai có quyền yêu cầu tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu?

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể có quyền yêu cầu tuyên vô hiệu bao gồm:

• Một trong các bên giao kết hợp đồng

• Người đại diện hợp pháp của bên bị vi phạm

• Cơ quan có thẩm quyền khi quyền lợi công cộng, lợi ích Nhà nước bị ảnh hưởng

Việc yêu cầu này phải được thực hiện thông qua Tòa án có thẩm quyền.

Hệ quả pháp lý khi hợp đồng thuê nhà công chứng bị vô hiệu

Khi bị tuyên vô hiệu, hợp đồng được coi như chưa từng tồn tại về mặt pháp lý. Các bên phải:

• Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tiền thuê, quyền sử dụng nhà ở)

• Bồi thường thiệt hại nếu có lỗi dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu

• Gánh chịu hậu quả pháp lý như mất tiền đặt cọc, mất quyền sử dụng nhà trong thời gian tranh chấp

Ngoài ra, hợp đồng vô hiệu cũng không thể được sử dụng làm căn cứ kê khai thuế, đăng ký tạm trú hay làm bằng chứng trước cơ quan hành chính.

>>> Xem thêm: Tại sao nên chọn văn phòng uy tín cho dịch vụ sang tên sổ đỏ?

Kết luận: Công chứng không thay thế điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Một hợp đồng thuê nhà được công chứng không đồng nghĩa với việc hợp đồng đó luôn có hiệu lực pháp lý. Hợp đồng thuê nhà công chứng vô hiệu có thể xảy ra nếu vi phạm điều kiện chủ thể, nội dung, hình thức hoặc do sự giả tạo, nhầm lẫn khi giao kết. Người soạn thảo, ký kết và công chứng hợp đồng cần thận trọng, kiểm tra kỹ mọi yếu tố pháp lý trước khi tiến hành thủ tục công chứng.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Từ a đến z: thủ tục thay đổi nội dung hợp đồng góp vốn nhà đất đã công chứng

>>> Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi diện tích không đủ điều kiện tối thiểu

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com