Các bên có thể xảy ra tranh chấp nếu hợp đồng đặt cọc mua đất không được soạn kỹ hoặc không hiểu các quy định của pháp luật. Vậy tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất giải quyết như thế nào? Vấn đề này sẽ được làm rõ tại bài viết dưới đây của Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ.
1. Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến
Nội dung hợp đồng đặt cọc được hình thành dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên, tuân thủ quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Mặc dù vậy, tình huống tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc vẫn có thể xảy ra, và những loại tranh chấp phổ biến bao gồm:
– Tranh chấp liên quan đến mức “phạt cọc”: Theo điều 2, Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi không có thỏa thuận khác giữa các bên, mức “phạt cọc” sẽ được áp dụng như sau:
+ Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc. Trong trường hợp các bên đã thỏa thuận về mức phạt cọc khác như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc, thì mức phạt sẽ được áp dụng theo thỏa thuận đó.
– Tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên: Đây là tình huống tranh chấp về nội dung các điều khoản quyền và nghĩa vụ của từng bên trong hợp đồng đặt cọc.
– Tranh chấp liên quan đến cam kết của các bên: Trong trường hợp đặt cọc, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà ở thường cam kết về tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở đã được chứng nhận bởi các tài liệu như Sổ hồng, Sổ đỏ. Đồng thời, cam kết về việc nhà đất không bị tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị thế chấp và đất còn thời hạn sử dụng. Trong trường hợp không tuân theo cam kết này, có thể xảy ra tranh chấp.
– Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất: Bao gồm các tình huống tranh chấp về diện tích không chính xác, và các vấn đề khác liên quan đến nhà đất.
Những tình huống tranh chấp này thường xuất phát từ sự không rõ ràng, không minh bạch trong hợp đồng hoặc từ việc các bên không thực hiện đúng những cam kết đã được thỏa thuận. Để tránh tranh chấp, việc lựa chọn từ ngữ và hiểu rõ nội dung hợp đồng đặt cọc là vô cùng quan trọng.
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.
Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.
Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở được tiến hành theo thủ tục như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Danh mục tài liệu, chứng cứ (không bắt buộc phải nộp hết tài liệu mà chỉ cần nộp tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện).
– Bản sao giấy tờ của người khởi kiện: Hộ khẩu, căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện
– Nộp đơn khởi kiện tại tòa án nào?
Lưu ý: Nơi nộp đơn khởi kiện dưới đây áp dụng khi các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc là cá nhân.
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Hình thức nộp đơn khởi kiện:
Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên (thực tế chủ yếu nộp theo cách này).
+ Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện.
+ Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bước 3: Tòa nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc không quá 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng thời gian không quá 06 tháng); khi hết thời hạn trên Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Trên đây là nội dung trả lời cho câu hỏi “Hợp đồng thế chấp Sổ đỏ cần phải công chứng không?“. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch