Công chứng hợp đồng chia tách đất khu vực đô thị và những thách thức riêng

Chia tách quyền sử dụng đất ở khu vực đô thị là hoạt động thường xuyên trong các giao dịch bất động sản như tặng cho, chuyển nhượng, phân chia thừa kế. Tuy nhiên, so với đất nông thôn, đất ở đô thị đặt ra những điều kiện pháp lý và thủ tục khắt khe hơn, đặc biệt là khi tiến hành công chứng chia tách đất đô thị. Bài viết sau đây sẽ phân tích các căn cứ pháp luật, khó khăn phổ biến và cách xử lý trong từng tình huống thực tế.

>>> Xem thêm: Có được làm Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất khi đất thuộc khu vực quy hoạch không?

1. Đặc điểm pháp lý của đất đô thị ảnh hưởng đến công chứng chia tách

Đất đô thị thường gắn liền với quy hoạch chi tiết 1/500, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất và yêu cầu về diện tích tối thiểu theo từng địa phương. Khi chia tách, chủ đất cần tuân thủ các điều kiện cụ thể hơn so với khu vực nông thôn.

Các văn bản pháp lý chính bao gồm:

• Luật Đất đai 2013, Điều 188 và Điều 167 quy định điều kiện chia tách, công chứng

• Quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa (khác nhau từng địa phương)

• Luật Công chứng 2014 về trình tự, nội dung và hình thức hợp đồng công chứng

2. Những điều kiện bắt buộc để được chia tách đất tại đô thị

2.1 Diện tích tối thiểu sau chia tách

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành quy định riêng. Ví dụ:

• Tại Hà Nội: thửa đất sau chia phải ≥30m², chiều rộng mặt tiền ≥3m

• Tại TP.HCM: khu vực nội thành ≥36m², chiều rộng ≥3m

• Nếu không đáp ứng, hồ sơ tách thửa sẽ bị từ chối

>>> Xem thêm: Làm sao để đảm bảo hợp đồng chia tách nhà đất đã công chứng không bị vô hiệu?

2.2 Phù hợp với quy hoạch đô thị

Theo Điều 52 và 53 Luật Đất đai 2013, thửa đất chia phải không nằm trong quy hoạch sử dụng đất công cộng, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng hoặc dự án treo. Nếu nằm trong khu quy hoạch “đất giao thông”, “công viên cây xanh”, sẽ không được chia.

2.3 Có lối đi hợp pháp ra đường công cộng

Đất sau chia tách phải có lối đi tối thiểu 2m hoặc tiếp giáp đường công cộng. Nếu thửa đất bị bóc tách thành phần đất “treo” trong ngõ cụt, không đủ điều kiện kết nối hạ tầng, sẽ không được cấp sổ.

3. Các thách thức riêng trong công chứng chia tách đất đô thị

3.1 Vướng quy hoạch chưa rõ ràng

Không ít trường hợp người dân xin công chứng hợp đồng chia đất nhưng bị từ chối vì mảnh đất “nằm trong vùng quy hoạch treo”. Dù quy hoạch chưa thực hiện, nhưng hồ sơ vẫn không được duyệt.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng chia tách đất khi có yếu tố góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3.2 Hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng

Đất nằm trong hẻm nhỏ, chưa có hệ thống thoát nước, điện, phòng cháy chữa cháy cũng bị từ chối tách thửa. Điều này ảnh hưởng đến việc lập và công chứng hợp đồng chia tách.

3.3 Hợp đồng không ghi rõ yếu tố kỹ thuật

Nhiều người dân không bổ sung sơ đồ kỹ thuật hoặc thông tin ranh giới thửa đất trong hợp đồng. Công chứng viên có thể từ chối công chứng nếu thiếu các tài liệu này hoặc nếu phát hiện nguy cơ tranh chấp ngõ đi, công trình liền kề.

4. Vai trò của công chứng viên trong giao dịch chia tách đất đô thị

Công chứng viên không chỉ là người chứng thực chữ ký, mà còn có trách nhiệm:

• Kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ chia tách

• Đối chiếu sơ đồ kỹ thuật với quy hoạch hiện hành

• Yêu cầu bổ sung cam kết giữa các bên về lối đi, hạ tầng

• Từ chối công chứng nếu phát hiện hợp đồng trái pháp luật

Sự cẩn trọng này giúp bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo hồ sơ không bị cơ quan chức năng từ chối sau công chứng.

>>> Xem thêm: Có thể yêu cầu sao lưu hồ sơ công chứng tại văn phòng công chứng qua bản điện tử không?

5. Ví dụ minh họa thực tế công chứng chia tách đất đô thị

Ví dụ 1
Anh T sở hữu thửa đất 70m² ở quận Gò Vấp, TP.HCM. Anh muốn chia đôi để tặng cho em gái. Tuy nhiên, sau chia mỗi thửa chỉ còn 35m². Theo quy định hiện hành, đây là diện tích tối thiểu cho khu vực nội thành. Văn phòng công chứng yêu cầu bổ sung sơ đồ kỹ thuật, xác nhận vị trí tiếp giáp hẻm để đảm bảo đủ điều kiện. Sau khi hồ sơ hợp lệ, hợp đồng được công chứng và chuyển qua cơ quan đăng ký.

Ví dụ 2
Gia đình bà L ở Hà Nội chia đất cho hai con. Một phần đất nằm trong quy hoạch mở đường nhưng chưa triển khai. Dù có sổ đỏ, hợp đồng vẫn không được công chứng vì văn phòng phát hiện phần chia rơi đúng khu vực quy hoạch treo. Bà L phải điều chỉnh lại sơ đồ chia đất để tránh rơi vào khu vực bị hạn chế tách thửa.

6. Hướng dẫn đảm bảo hợp đồng công chứng chia tách đất đô thị hợp pháp

• Tra cứu kỹ quy hoạch tại phòng Tài nguyên và Môi trường

• Xác nhận sơ đồ kỹ thuật tại đơn vị đo đạc có thẩm quyền

• Kiểm tra điều kiện tách thửa tại quyết định UBND cấp tỉnh

• Ghi rõ trong hợp đồng: vị trí đất sau chia, lối đi, cơ sở hạ tầng, diện tích, cam kết của các bên

• Chọn công chứng viên có kinh nghiệm trong giao dịch đất đô thị để được hướng dẫn đầy đủ

>>> Xem thêm: Mẫu công chứng hợp đồng đặt cọc chuẩn cần có những nội dung gì?

Kết luận

Việc công chứng chia tách đất đô thị đòi hỏi sự chính xác, rõ ràng và tuân thủ đúng pháp luật về đất đai và quy hoạch. Những vướng mắc như diện tích tối thiểu, quy hoạch treo, thiếu hạ tầng… có thể khiến hợp đồng công chứng bị từ chối hoặc vô hiệu. Do đó, người dân cần chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng, xác minh thông tin quy hoạch và nhờ công chứng viên tư vấn để giao dịch diễn ra thuận lợi.

Nếu bạn cần được hướng dẫn cụ thể hoặc hỗ trợ công chứng hợp đồng chia tách đất ở khu vực thành phố, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được hỗ trợ chuyên sâu, đúng pháp lý và nhanh chóng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com