Công chứng tài sản bị hạn chế giao dịch chi tiết năm 2026

Trong thực tế, không ít trường hợp tài sản đang thuộc diện bị hạn chế giao dịch trong một thời gian nhất định nhưng các bên vẫn muốn tiến hành ký kết và công chứng hợp đồng. Vậy trong trường hợp này, việc công chứng có được thực hiện không? Hợp đồng có hiệu lực không? Và đâu là những rủi ro pháp lý tiềm ẩn?

>>> Xem thêm: Chọn văn phòng công chứng nào để làm giấy ủy quyền cho người thân?

Tài sản bị hạn chế giao dịch là gì?

Các trường hợp tài sản bị hạn chế giao dịch

Tài sản bị hạn chế giao dịch là tài sản mà trong một khoảng thời gian nhất định, chủ sở hữu không được hoặc chỉ được thực hiện giao dịch khi đáp ứng điều kiện pháp luật quy định.

Một số trường hợp phổ biến:

• Nhà đất đang bị kê biên để thi hành án

• Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng

• Đất được giao có điều kiện không được chuyển nhượng trong thời hạn nhất định

• Tài sản đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

• Nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Trong những trường hợp này, quyền định đoạt của chủ sở hữu bị giới hạn.

Công chứng hợp đồng khi tài sản bị hạn chế giao dịch có được không?

Nguyên tắc chung về điều kiện giao dịch

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

• Chủ thể có năng lực hành vi dân sự

• Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật

• Các bên hoàn toàn tự nguyện

• Hình thức phù hợp quy định

Nếu tài sản bị hạn chế giao dịch mà các bên vẫn ký kết hợp đồng trái với quy định, thì giao dịch có thể bị coi là vi phạm điều cấm của luật.

>>> Xem thêm: Tại sao dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói lại được nhiều người lựa chọn?

Vai trò của công chứng viên khi tài sản bị hạn chế giao dịch

Trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp

Công chứng viên có trách nhiệm:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản

• Xác minh có bị kê biên, thế chấp, ngăn chặn hay không

• Đảm bảo giao dịch không vi phạm điều cấm

Nếu phát hiện tài sản đang bị hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, công chứng viên phải từ chối công chứng.

Trường hợp hạn chế nhưng vẫn được giao dịch có điều kiện

Ví dụ:

• Tài sản đang thế chấp nhưng được ngân hàng đồng ý giải chấp

• Đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng hợp đồng ghi rõ thời điểm chuyển quyền sau khi đủ điều kiện

Trong các trường hợp này, công chứng có thể được xem xét nếu không trái luật và nội dung được thể hiện rõ ràng.

Phân tích từng tình huống thực tế

1. Tài sản bị kê biên thi hành án

Nếu tại thời điểm công chứng:

• Tài sản đã có quyết định kê biên hợp lệ

Thì việc chuyển nhượng là không hợp pháp.

Nếu vẫn công chứng, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm.

>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? khi đăng ký quyền sở hữu xe lần đầu

2. Tài sản đang thế chấp

Trường hợp tài sản đang thế chấp:

• Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp

• Và chưa giải chấp

Thì giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận ba bên (bên bán – bên mua – ngân hàng) và có kế hoạch giải chấp rõ ràng, công chứng vẫn có thể thực hiện.

3. Đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trong thời hạn nhất định

Ví dụ:

• Nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm

• Đất được giao có điều kiện không được chuyển nhượng trong 10 năm

Nếu ký hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn bị hạn chế, giao dịch có thể bị vô hiệu.

Trong trường hợp này, không thể hợp pháp hóa giao dịch chỉ bằng việc công chứng.

Hiệu lực của hợp đồng nếu vẫn công chứng khi tài sản bị hạn chế

Nhiều người nhầm tưởng rằng:

“Chỉ cần hợp đồng đã công chứng thì chắc chắn có hiệu lực.”

Tuy nhiên, theo pháp luật:

• Công chứng không làm hợp pháp hóa giao dịch vi phạm điều cấm

• Nếu nội dung trái luật, hợp đồng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu

Do đó, công chứng chỉ xác nhận tính xác thực và tự nguyện, không thay thế điều kiện pháp lý của tài sản.

Ví dụ minh họa thực tế

Anh A bán căn nhà đang bị kê biên thi hành án cho chị B. Hai bên vẫn ký và công chứng hợp đồng.

Sau đó, cơ quan thi hành án phát hiện và yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Kết quả:

• Hợp đồng bị hủy

• Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

• Chị B có thể mất chi phí, thời gian và phát sinh tranh chấp

Đây là rủi ro lớn khi giao dịch tài sản bị hạn chế giao dịch.

Giải pháp hạn chế rủi ro

Để đảm bảo an toàn khi công chứng hợp đồng liên quan đến tài sản có hạn chế giao dịch, các bên nên:

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý tại cơ quan đăng ký đất đai

• Xác minh thông tin về kê biên, thế chấp, tranh chấp

• Yêu cầu văn bản đồng ý của bên có quyền liên quan

• Không ký hợp đồng nếu tài sản đang bị cấm chuyển nhượng

• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi thực hiện giao dịch

Việc kiểm tra trước thời điểm công chứng là yếu tố quyết định tính an toàn của giao dịch.

Kết luận

Công chứng hợp đồng khi tài sản bị hạn chế giao dịch trong một thời gian nhất định là vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Công chứng không thể làm hợp pháp hóa một giao dịch trái với điều cấm của luật. Nếu tài sản đang bị kê biên, thế chấp hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng dù đã công chứng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thời điểm giấy ủy quyền nhận tiền có hiệu lực sau khi công chứng

>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội có dịch vụ công chứng lưu động tận nơi

>>>  Công chứng văn bản thừa kế cần bao nhiêu người đồng thừa kế ký tên?

>> Mẹo giúp hoàn tất nhanh thủ tục đăng ký kết hôn chỉ trong một ngày

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com