Hợp đồng mua bán tài sản là vật kiến trúc trên đất thuê ngắn hạn

Nhà tạm, nhà xưởng, ki-ốt và công trình phụ trợ thường được xây dựng trên đất thuê ngắn hạn. Khi hết nhu cầu sử dụng, chủ tài sản có thể muốn bán lại các công trình này. Tuy nhiên, việc mua bán không chỉ phụ thuộc vào thỏa thuận về giá. Các bên còn phải kiểm tra quyền sở hữu công trình và điều kiện sử dụng đất. Hợp đồng mua bán tài sản trên đất thuê cần làm rõ những vấn đề này để hạn chế tranh chấp. Văn bản cũng cần xác định quyền tháo dỡ, bàn giao và xử lý tài sản khi thời hạn thuê kết thúc.

>>> Xem thêm: 10 lỗi soạn thảo hợp đồng kinh điển khiến bạn mất trắng tài sản tại Tòa

1. Hợp đồng mua bán tài sản trên đất thuê ngắn hạn là gì?

1.1. Khái niệm tài sản là vật kiến trúc trên đất thuê

Vật kiến trúc trên đất thuê là các công trình được tạo lập trên phần đất mà chủ thể đang thuê hoặc sử dụng theo thỏa thuận. Những tài sản này có thể phục vụ sinh hoạt, kinh doanh hoặc sản xuất.

Một số ví dụ thường gặp gồm:

• Nhà tạm và ki-ốt kinh doanh.
• Nhà kho, nhà xưởng và công trình phụ trợ.
• Mái che, nhà bảo vệ và khu vực để xe có kết cấu xây dựng.
• Công trình phục vụ hoạt động sản xuất, thương mại.
• Các hạng mục xây dựng khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán.

Không phải mọi công trình trên đất thuê đều được tự do mua bán. Bên bán phải có quyền sở hữu hoặc quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản. Công trình cũng cần đáp ứng các điều kiện pháp luật có liên quan.

1.2. Phân biệt mua bán công trình với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây là điểm quan trọng khi giao dịch tài sản trên đất thuê. Bên mua cần xác định rõ mình chỉ mua công trình hay nhận cả quyền liên quan đến việc thuê đất.

Nếu chỉ mua vật kiến trúc, hợp đồng cần giới hạn rõ đối tượng giao dịch. Việc mua công trình không mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên mua.

Bên mua cũng không đương nhiên được tiếp tục sử dụng mặt bằng sau khi hợp đồng thuê đất kết thúc. Quyền này còn phụ thuộc vào hợp đồng thuê và quy định pháp luật áp dụng.

Trong trường hợp các bên muốn chuyển giao cả quyền thuê, cần kiểm tra điều kiện pháp lý riêng. Với đất do Nhà nước cho thuê và thu tiền thuê hằng năm, việc bán tài sản gắn liền với đất có thể phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2024.

1.3. Vì sao thời hạn thuê ngắn hạn ảnh hưởng đến giao dịch?

Thời hạn thuê đất quyết định khoảng thời gian bên thuê được sử dụng mặt bằng. Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khai thác công trình.

Nếu thời hạn thuê sắp kết thúc, bên mua có thể không đủ thời gian thu hồi vốn. Việc gia hạn còn phụ thuộc vào thỏa thuận và quyền quyết định của bên cho thuê hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Các bên cần kiểm tra ngày bắt đầu và ngày kết thúc hợp đồng thuê. Đồng thời, phải xem xét điều khoản về gia hạn, chấm dứt và xử lý công trình.

Nếu hợp đồng thuê không cho phép chuyển giao mặt bằng hoặc có quy định hạn chế việc bán tài sản, giao dịch cần được xem xét kỹ. Không nên chỉ dựa vào cam kết miệng của bên bán.

2. Điều kiện mua bán vật kiến trúc trên đất thuê

2.1. Bên bán phải có quyền sở hữu và định đoạt tài sản

Trước khi ký hợp đồng, bên mua cần xác minh người bán có quyền hợp pháp đối với công trình. Đây là cơ sở để đánh giá khả năng thực hiện giao dịch.

Hồ sơ chứng minh có thể gồm hợp đồng xây dựng, hóa đơn, chứng từ thanh toán và giấy tờ về tài sản. Nếu công trình đã được đăng ký hoặc có giấy chứng nhận quyền sở hữu, cần kiểm tra các giấy tờ đó.

Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung, việc bán cần tuân thủ quy định về quyền của các đồng sở hữu. Nếu tài sản thuộc doanh nghiệp, người ký hợp đồng phải có thẩm quyền đại diện.

Bên mua cũng nên xác minh công trình có đang bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp hay không. Những vấn đề này có thể ảnh hưởng đến khả năng chuyển giao tài sản.

2.2. Kiểm tra hợp đồng thuê đất và sự đồng ý của bên cho thuê

Hợp đồng thuê là căn cứ quan trọng để xác định quyền sử dụng mặt bằng. Các bên cần kiểm tra mục đích thuê, thời hạn và quyền của bên thuê đối với công trình.

Một số hợp đồng có điều khoản về việc xây dựng, sửa chữa hoặc chuyển giao tài sản. Hợp đồng cũng có thể quy định trách nhiệm tháo dỡ khi hết thời hạn thuê.

Nếu việc bán tài sản ảnh hưởng đến quyền sử dụng mặt bằng, bên bán cần làm rõ nghĩa vụ với bên cho thuê. Trường hợp hợp đồng yêu cầu chấp thuận trước, các bên phải tuân thủ điều khoản đó.

Đối với đất do Nhà nước cho thuê, cần xác định hình thức trả tiền thuê và điều kiện áp dụng. Không nên mặc nhiên áp dụng quy định dành cho trường hợp thuê đất tư nhân vào mọi giao dịch.

2.3. Công trình phải phù hợp với quy định về xây dựng và đất đai

Bên mua cần kiểm tra công trình được xây dựng đúng mục đích và đáp ứng yêu cầu pháp luật hay không. Tùy loại công trình, hồ sơ có thể liên quan đến giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế hoặc nghiệm thu.

Nếu công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép, cần xác định căn cứ miễn theo quy định. Việc không có giấy phép không tự động chứng minh công trình trái pháp luật. Tuy nhiên, bên mua vẫn phải kiểm tra điều kiện xây dựng thực tế.

Cần đặc biệt lưu ý các công trình xây dựng sai mục đích sử dụng đất hoặc vượt phạm vi được phép. Những vi phạm này có thể dẫn đến yêu cầu khắc phục hoặc tháo dỡ.

Nếu giao dịch có cả tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất, điều kiện pháp lý cần được kiểm tra đầy đủ. Các bên nên xác định rõ thủ tục cần thực hiện trước khi thanh toán toàn bộ giá mua.

>>> Xem thêm: Từ giấy tờ cá nhân đến hồ sơ hành chính, nhu cầu chứng thực cần được xác định đúng ngay từ đầu

3. Nội dung và thủ tục lập hợp đồng mua bán tài sản trên đất thuê

3.1. Những nội dung cần có trong hợp đồng

Hợp đồng cần thể hiện rõ ý chí mua bán và phạm vi tài sản được chuyển giao. Nội dung càng cụ thể thì nguy cơ tranh chấp càng giảm.

Các điều khoản nên bao gồm:

• Thông tin của bên bán và bên mua.
• Mô tả công trình, vị trí và hiện trạng tài sản.
• Căn cứ chứng minh quyền sở hữu của bên bán.
• Giá bán và phương thức thanh toán.
• Thời điểm bàn giao tài sản.
• Trách nhiệm về thuế, phí và chi phí liên quan.
• Quyền tháo dỡ, di dời hoặc tiếp tục sử dụng công trình.
• Trách nhiệm của các bên khi hợp đồng thuê chấm dứt.
• Cam kết về tranh chấp, thế chấp và nghĩa vụ tài chính.
• Phương thức giải quyết tranh chấp và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Nếu bên mua dự kiến tiếp tục kinh doanh tại địa điểm đó, cần ghi rõ cơ chế xử lý hợp đồng thuê. Việc mua tài sản và việc tiếp tục thuê mặt bằng nên được xem xét riêng.

3.2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi ký hợp đồng

Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào loại tài sản và tình trạng pháp lý của công trình. Các bên nên chuẩn bị trước những giấy tờ sau:

• CCCD (Căn cước công dân) hoặc giấy tờ pháp lý của các bên.
• Hợp đồng thuê đất hoặc thuê mặt bằng còn hiệu lực.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình.
• Hồ sơ xây dựng và tài liệu liên quan, nếu có.
• Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản.
• Văn bản chấp thuận của bên cho thuê, nếu hợp đồng hoặc pháp luật yêu cầu.
• Văn bản ủy quyền hợp lệ, nếu có người đại diện ký thay.

Đối với tài sản thuộc doanh nghiệp, cần kiểm tra giấy tờ pháp lý và thẩm quyền ký kết. Nếu công trình thuộc sở hữu chung, cần xác định sự đồng ý của các chủ sở hữu có liên quan.

Bên mua nên đối chiếu bản chính và bản sao của các tài liệu quan trọng. Nếu thông tin về công trình không thống nhất, cần làm rõ trước khi ký.

3.3. Có bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán tài sản không?

Không phải mọi hợp đồng mua bán vật kiến trúc trên đất thuê đều bắt buộc công chứng. Việc xác định hình thức hợp đồng cần căn cứ vào loại tài sản và quy định pháp luật áp dụng.

Nếu giao dịch chỉ liên quan đến tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán, các bên cần xác định quy định về hợp đồng mua bán tài sản. Đồng thời, phải kiểm tra xem giao dịch có gắn với thủ tục đăng ký hoặc chuyển quyền đối với tài sản hay không.

Nếu hợp đồng bao gồm quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất, yêu cầu về hình thức và thủ tục có thể khác. Các bên không nên chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng để quyết định có cần công chứng hay không.

Việc công chứng có thể giúp xác nhận tính xác thực và tăng độ an toàn pháp lý cho giao dịch. Trước khi ký, nên trao đổi với tổ chức hành nghề công chứng để xác định đúng loại hợp đồng và hồ sơ cần chuẩn bị.

4. Những rủi ro cần lưu ý khi mua bán vật kiến trúc trên đất thuê ngắn hạn

4.1. Hợp đồng thuê hết hạn trước khi bên mua thu hồi vốn

Đây là rủi ro thường gặp với công trình xây dựng trên đất thuê ngắn hạn. Bên mua có thể chưa khai thác hết giá trị tài sản khi thời hạn thuê kết thúc.

Trước khi giao dịch, cần tính toán thời gian sử dụng còn lại. Đồng thời, nên xác minh khả năng gia hạn và điều kiện tiếp tục thuê mặt bằng.

Không nên xem việc gia hạn là điều chắc chắn nếu chưa có căn cứ. Các bên cần thống nhất phương án khi hợp đồng thuê không được gia hạn.

Nếu công trình phải tháo dỡ, hợp đồng mua bán nên xác định rõ người chịu chi phí. Điều khoản này giúp hạn chế tranh chấp khi bàn giao hoặc kết thúc thời hạn thuê.

4.2. Công trình không đủ điều kiện pháp lý

Một công trình có thể tồn tại trên thực tế nhưng chưa chắc đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Nguyên nhân có thể liên quan đến giấy phép xây dựng, mục đích sử dụng đất hoặc quyền sở hữu.

Bên mua cần kiểm tra hồ sơ và hiện trạng trước khi thanh toán. Nếu phát hiện sai phạm, cần xác định khả năng khắc phục và trách nhiệm của bên bán.

Hợp đồng nên quy định rõ trách nhiệm cung cấp thông tin trung thực. Đồng thời, cần có phương án xử lý nếu tài liệu bên bán cung cấp không chính xác.

Không nên chỉ dựa vào lời cam kết rằng công trình hợp pháp. Việc kiểm tra độc lập sẽ giúp bên mua đánh giá rủi ro sát thực tế hơn.

4.3. Tranh chấp về quyền sở hữu và chi phí tháo dỡ

Tranh chấp có thể phát sinh khi bên bán không phải chủ sở hữu duy nhất. Tình huống khác là công trình được tạo lập bằng tài sản chung nhưng chưa có sự đồng ý cần thiết.

Các bên nên xác định rõ quyền sở hữu trước khi ký. Nếu có nhiều chủ sở hữu, cần làm rõ quyền và trách nhiệm của từng người.

Ngoài ra, hợp đồng cần quy định cách xử lý công trình khi thuê đất kết thúc. Các phương án có thể gồm tiếp tục sử dụng theo thỏa thuận mới, tháo dỡ hoặc bàn giao theo điều kiện hợp pháp.

Chi phí tháo dỡ, vận chuyển và khôi phục mặt bằng cũng cần được phân định. Điều khoản rõ ràng giúp tránh tranh cãi khi thực hiện hợp đồng.

4.4. Cách hạn chế rủi ro trước khi ký kết

Để giao dịch an toàn hơn, các bên nên rà soát hồ sơ theo từng nhóm vấn đề. Trước hết là quyền sở hữu tài sản. Tiếp theo là điều kiện thuê đất và khả năng tiếp tục sử dụng mặt bằng.

Bên mua nên kiểm tra thực tế công trình và đối chiếu thông tin trong hợp đồng. Nếu có hạng mục không được mô tả rõ, cần bổ sung vào phụ lục hoặc biên bản bàn giao.

Các điều khoản thanh toán nên gắn với tiến độ thực hiện nghĩa vụ. Không nên thanh toán toàn bộ khi chưa xác minh được quyền sở hữu hoặc điều kiện chuyển giao.

Nếu giao dịch phức tạp, các bên nên yêu cầu tư vấn pháp lý trước khi ký. Việc rà soát sớm giúp xác định đúng loại hợp đồng và hạn chế chi phí phát sinh.

>>> Xem thêm: Với người bận rộn, một phương án công chứng linh hoạt luôn đáng quan tâm — hãy xem ngay dịch vụ công chứng!

Kết luận

Giao dịch mua bán công trình trên đất thuê ngắn hạn cần được xem xét cẩn trọng. Các bên phải xác định quyền sở hữu tài sản, thời hạn thuê và điều kiện tiếp tục sử dụng mặt bằng. Hợp đồng mua bán tài sản trên đất thuê nên ghi rõ đối tượng giao dịch, giá bán, trách nhiệm bàn giao và cách xử lý khi hợp đồng thuê chấm dứt. Nếu cần hỗ trợ rà soát hồ sơ, xác định hình thức hợp đồng hoặc thực hiện thủ tục công chứng phù hợp, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn theo quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Một thủ tục quan trọng xứng đáng được chuẩn bị kỹ lưỡng cùng thông tin từ văn phòng công chứng

>>> Xem thêm: Từ bước rà soát giấy tờ đến theo dõi tiến độ, dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói là lựa chọn đáng cân nhắc

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com