Mua đất qua hình thức “lập dự án ma”: Làm sao nhận biết chủ đầu tư lừa đảo?

Dự án đất ma lừa đảo là thủ đoạn tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch bất động sản. Người mua thường được giới thiệu những dự án có vị trí đẹp và tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, dự án có thể chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Một số đối tượng còn dựng thông tin dự án rất bài bản. Họ có thể làm sa bàn, bản vẽ hoặc phối cảnh để tạo lòng tin. Sau đó, người mua được mời ký phiếu đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ hoặc thỏa thuận góp vốn.

Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể mất tiền nhưng không nhận được quyền sử dụng đất. Thậm chí, tài sản được giới thiệu có thể không tồn tại trên thực tế.

Vậy làm thế nào để nhận biết dự án bất động sản có dấu hiệu bất thường? Người mua cần kiểm tra những thông tin nào trước khi xuống tiền? Nội dung dưới đây sẽ giúp làm rõ các vấn đề này.

>>> Xem thêm: Đặt cọc mua đất đai dính quy hoạch: Làm sao để được hoàn lại 100% tiền cọc?

1. Dự án “ma” là gì? Vì sao người mua dễ bị lừa?

1.1. Thế nào là dự án đất “ma”?

“Dự án ma” thường được dùng để chỉ những dự án bất động sản không có cơ sở pháp lý phù hợp. Dự án có thể chưa được phê duyệt hoặc chưa đủ điều kiện triển khai.

Trong nhiều trường hợp, khu đất vẫn tồn tại ngoài thực tế. Tuy nhiên, dự án được quảng cáo trên khu đất đó lại không có thật.

Cũng có trường hợp đối tượng tự phân lô đất rồi đặt tên dự án. Sau đó, họ sử dụng tên gọi này để chào bán cho khách hàng.

Người mua cần phân biệt rõ giữa một khu đất và một dự án bất động sản hợp pháp. Việc một khu đất có vị trí thực tế không đồng nghĩa với việc dự án đã được phép triển khai.

1.2. Vì sao hình thức “lập dự án ma” dễ tạo lòng tin?

Các đối tượng lừa đảo thường đầu tư nhiều công sức vào khâu quảng cáo. Họ có thể tạo website, fanpage hoặc tài liệu giới thiệu dự án.

Một số trường hợp còn dựng phối cảnh khu đô thị rất chuyên nghiệp. Hình ảnh nhà phố, đường nội khu và tiện ích cũng được thiết kế đầy đủ.

Nhân viên môi giới có thể đưa khách đi xem đất. Sau đó, họ giới thiệu về quy hoạch và khả năng tăng giá trong tương lai.

Những thông tin này dễ khiến người mua tin rằng dự án đã được triển khai hợp pháp.

Tuy nhiên, hình ảnh quảng cáo không thể thay thế hồ sơ pháp lý. Người mua cần kiểm tra thông tin từ nguồn chính thức trước khi giao tiền.

1.3. Những thiệt hại có thể xảy ra với người mua

Mua đất qua một dự án không hợp pháp có thể gây ra nhiều rủi ro.

Người mua có thể gặp các vấn đề như:

• Mất tiền đặt cọc hoặc tiền mua đất.
• Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Không thể xây dựng nhà ở như cam kết.
• Không thể chuyển nhượng tài sản.
• Phát sinh tranh chấp với bên bán.
• Khó thu hồi tiền khi xảy ra lừa đảo.

Một số vụ việc còn liên quan đến nhiều khách hàng cùng lúc. Khi đó, việc giải quyết quyền lợi có thể kéo dài.

Vì vậy, kiểm tra pháp lý trước khi giao dịch là bước đặc biệt quan trọng.

2. Dấu hiệu nhận biết dự án đất ma có nguy cơ lừa đảo

2.1. Dự án không có thông tin pháp lý rõ ràng

Đây là dấu hiệu đầu tiên người mua cần kiểm tra.

Một dự án bất động sản hợp pháp thường phải có hồ sơ pháp lý tương ứng với từng giai đoạn. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp các tài liệu liên quan.

Có thể kiểm tra những thông tin như:

• Quy hoạch sử dụng đất.
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Hồ sơ giao đất hoặc cho thuê đất.
• Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ phê duyệt quy hoạch dự án.
• Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Nếu bên bán né tránh việc cung cấp hồ sơ, người mua nên thận trọng.

2.2. Chỉ đưa ra bản vẽ phối cảnh hoặc sơ đồ tự lập

Bản vẽ dự án có thể được thiết kế rất đẹp. Tuy nhiên, hình ảnh này không chứng minh dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Một số đối tượng có thể tự chia khu đất thành nhiều lô. Sau đó, họ đặt tên cho từng tuyến đường hoặc khu chức năng.

Người mua không nên chỉ dựa vào sơ đồ do nhân viên kinh doanh cung cấp.

Cần đối chiếu sơ đồ đó với hồ sơ quy hoạch và thông tin được cơ quan có thẩm quyền công bố.

2.3. Cam kết lợi nhuận quá cao

Mức lợi nhuận hấp dẫn thường được sử dụng để thu hút khách hàng.

Người bán có thể đưa ra cam kết tăng giá trong thời gian ngắn. Một số trường hợp còn hứa mua lại với mức giá cao hơn.

Những lời quảng cáo này cần được xem xét cẩn trọng. Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố và không thể chỉ dựa vào cam kết của người bán.

Đặc biệt, người mua không nên quyết định giao tiền chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

2.4. Yêu cầu đặt cọc hoặc giữ chỗ quá sớm

Một số dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã tổ chức nhận tiền từ khách hàng.

Hình thức thu tiền có thể được gọi bằng nhiều tên khác nhau. Ví dụ như phí giữ chỗ, phí đăng ký hoặc tiền thiện chí.

Tên gọi của khoản tiền không quyết định bản chất giao dịch. Người mua cần xem rõ nội dung văn bản và mục đích sử dụng tiền.

Nếu dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, việc nhận tiền có thể tiềm ẩn rủi ro lớn.

2.5. Chủ đầu tư không chứng minh được quyền đối với khu đất

Người mua cần xác định ai đang có quyền sử dụng khu đất.

Trường hợp bên bán không cung cấp được giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, cần đặc biệt thận trọng.

Ngoài ra, cần kiểm tra xem người giới thiệu dự án có thực sự là chủ đầu tư hay không.

Không nên mặc nhiên cho rằng doanh nghiệp đứng tên quảng cáo chính là chủ thể có quyền đối với khu đất.

>>> Xem thêm: Khi nào cần công chứng ủy quyền và thủ tục gồm những gì?

3. Cách kiểm tra dự án trước khi mua đất

3.1. Kiểm tra quy hoạch của khu đất

Quy hoạch là thông tin quan trọng cần kiểm tra trước khi giao dịch.

Người mua nên xác định khu đất đang có mục đích sử dụng gì. Đồng thời, cần kiểm tra khu đất có nằm trong quy hoạch khác hay không.

Thông tin quy hoạch có thể được tra cứu tại cơ quan có thẩm quyền hoặc các hệ thống thông tin được công bố hợp pháp.

Không nên chỉ tin vào thông tin do môi giới cung cấp.

3.2. Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người mua cần xem bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có thể.

Các thông tin cần đối chiếu gồm:

• Người sử dụng đất.
• Diện tích đất.
• Số thửa và tờ bản đồ.
• Mục đích sử dụng.
• Thời hạn sử dụng.
• Tình trạng thế chấp hoặc hạn chế quyền.

Thông tin trên giấy chứng nhận cần phù hợp với khu đất được giới thiệu.

Nếu có điểm bất thường, người mua nên tạm dừng giao dịch để kiểm tra thêm.

3.3. Xác minh tư cách của chủ đầu tư

Người mua cần kiểm tra thông tin pháp nhân của doanh nghiệp.

Có thể đối chiếu tên doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp và người đại diện theo pháp luật.

Ngoài ra, cần xác định doanh nghiệp có thực sự được giao làm chủ đầu tư hay không.

Việc xác minh này giúp hạn chế trường hợp giao dịch với một đơn vị không có quyền triển khai dự án.

3.4. Kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh

Không phải bất động sản nào cũng được phép đưa ra thị trường.

Tùy loại hình, dự án cần đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng.

Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp tài liệu chứng minh dự án đủ điều kiện giao dịch.

Đây là bước quan trọng trước khi ký hợp đồng hoặc chuyển tiền.

3.5. Không giao tiền chỉ dựa trên lời cam kết

Người mua nên hạn chế giao tiền khi chưa kiểm tra hồ sơ.

Đặc biệt, cần thận trọng với những lời hứa như:

• Chắc chắn có sổ trong thời gian ngắn.
• Cam kết tăng giá.
• Cam kết mua lại.
• Cam kết chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cam kết được xây dựng ngay sau khi mua.

Những lời hứa này cần có cơ sở pháp lý rõ ràng. Người mua không nên xem lời nói của môi giới là căn cứ bảo đảm quyền lợi.

4. Làm gì khi nghi ngờ dự án có dấu hiệu lừa đảo?

4.1. Tạm dừng việc ký kết và chuyển tiền

Khi phát hiện dấu hiệu bất thường, người mua nên tạm dừng giao dịch.

Không nên tiếp tục chuyển tiền chỉ vì đã đặt cọc trước đó. Việc giao thêm tiền có thể khiến thiệt hại tăng lên.

Người mua nên giữ lại toàn bộ tài liệu liên quan đến dự án.

4.2. Thu thập chứng cứ về giao dịch

Các tài liệu liên quan có thể trở thành căn cứ quan trọng khi phát sinh tranh chấp.

Người mua nên lưu giữ:

• Hợp đồng hoặc thỏa thuận đã ký.
• Phiếu đặt cọc.
• Chứng từ chuyển tiền.
• Tin nhắn trao đổi.
• Email liên quan đến giao dịch.
• Nội dung quảng cáo dự án.
• Hình ảnh và tài liệu do bên bán cung cấp.

Các chứng cứ này cần được bảo quản đầy đủ và nguyên trạng.

4.3. Kiểm tra hồ sơ trước khi công chứng

Công chứng không thay thế việc kiểm tra toàn bộ pháp lý của dự án. Tuy nhiên, việc công chứng giao dịch đúng quy định có thể giúp các bên xác lập hồ sơ pháp lý chặt chẽ hơn.

Trước khi ký kết, người mua nên yêu cầu kiểm tra kỹ giấy tờ.

Nếu phát hiện thông tin không thống nhất, cần làm rõ trước khi tiếp tục.

Đối với giao dịch có giá trị lớn, người mua nên tìm đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc đơn vị tư vấn pháp lý có chuyên môn.

4.4. Chủ động yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ

Nếu có dấu hiệu gian dối hoặc chiếm đoạt tài sản, người mua cần chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.

Tùy tính chất vụ việc, người bị ảnh hưởng có thể tìm đến cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn.

Việc cung cấp đầy đủ chứng cứ sẽ giúp quá trình xác minh thuận lợi hơn.

Người mua cũng nên cân nhắc tư vấn pháp lý nếu vụ việc có nhiều bên liên quan hoặc giá trị tài sản lớn.

>>> Xem thêm: Bạn có biết bước nào dễ sai sót nhất khi công chứng mua bán nhà đất?

Kết luận

Dự án đất ma lừa đảo thường đánh vào tâm lý muốn mua đất giá tốt và kiếm lời nhanh của khách hàng. Những hình ảnh quảng cáo chuyên nghiệp không thể chứng minh dự án có đầy đủ pháp lý.

Trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra quy hoạch, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tư cách của chủ đầu tư. Đồng thời, cần xác minh điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, người mua nên dừng giao dịch và thu thập đầy đủ chứng cứ. Trường hợp cần công chứng hợp đồng, kiểm tra giấy tờ hoặc tư vấn về giao dịch bất động sản, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

>>> Xem thêm: Đằng sau mỗi hợp đồng giá trị lớn thường là sự hỗ trợ của một văn phòng công chứng chuyên nghiệp.

>>> Xem thêm: Giá trị lớn nhất của dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói là sự an tâm.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com