Cảnh báo chiêu trò “đặt cọc lướt sóng” đất rồi bỏ cọc tháo chạy

Cọc lướt sóng đất là hình thức được một số nhà đầu tư sử dụng khi tham gia thị trường bất động sản. Người mua thường đặt cọc một khoản tiền để giữ quyền mua đất. Sau đó, họ tìm người khác mua lại với mức giá cao hơn.

Cách đầu tư này có thể mang lại lợi nhuận nếu thị trường tăng giá. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt, người mua có thể mất tiền cọc nếu không tiếp tục giao dịch.

Một số trường hợp còn xuất hiện tình trạng đặt cọc khi chưa đủ khả năng tài chính. Khi thị trường không tăng như kỳ vọng, người mua tìm cách bỏ cọc và rút khỏi giao dịch.

Vậy “đặt cọc lướt sóng” đất có những rủi ro nào? Người mua cần lưu ý gì trước khi ký hợp đồng? Nội dung dưới đây sẽ giúp người tham gia giao dịch hiểu rõ hơn về vấn đề này.

>>> Xem thêm: Nộp hồ sơ công chứng đất online: Hướng dẫn sử dụng dịch vụ công 4.0.

1. Cọc lướt sóng đất là gì?

1.1. Khái niệm cọc lướt sóng đất

Cọc lướt sóng đất thường được hiểu là việc đặt cọc để mua bất động sản trong thời gian ngắn. Mục tiêu chính không phải sử dụng lâu dài.

Người đặt cọc kỳ vọng giá đất sẽ tăng trong thời gian chờ giao dịch. Nếu tìm được người mua mới, họ có thể chuyển nhượng hoặc thực hiện giao dịch tiếp theo.

Khoản chênh lệch giữa giá mua và giá bán có thể tạo ra lợi nhuận. Tuy nhiên, lợi nhuận này không được bảo đảm.

Nếu thị trường giảm, người mua có thể không tìm được người nhận chuyển nhượng. Khi đó, họ có nguy cơ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chịu mất tiền cọc.

1.2. Vì sao hình thức đặt cọc lướt sóng được nhiều người quan tâm?

Thị trường đất đai thường xuất hiện những giai đoạn tăng giá nhanh. Thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc dự án mới có thể tạo tâm lý kỳ vọng.

Một số nhà đầu tư muốn tận dụng biến động giá trong thời gian ngắn. Họ lựa chọn đặt cọc thay vì bỏ ngay toàn bộ số tiền mua đất.

Nếu giá tăng, người đặt cọc có thể tìm người mua lại. Khoản tiền chênh lệch được kỳ vọng trở thành lợi nhuận.

Tuy nhiên, hình thức này phụ thuộc rất lớn vào thanh khoản. Khi thị trường chững lại, việc tìm người mua mới có thể trở nên khó khăn.

1.3. “Đặt cọc rồi bỏ cọc” có phải lúc nào cũng được?

Không phải cứ không muốn mua đất là người đặt cọc có thể tự ý bỏ cọc.

Quyền và nghĩa vụ của các bên phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nội dung hợp đồng cần được xem xét trước khi xác định trách nhiệm.

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ phù hợp, họ có thể mất khoản tiền đã đặt cọc.

Trong một số trường hợp, bên nhận đặt cọc cũng có thể phát sinh nghĩa vụ trả lại tiền và khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.

Vì vậy, người mua không nên xem tiền cọc như một khoản chi phí có thể bỏ bất cứ lúc nào.

2. Những chiêu trò đặt cọc lướt sóng đất cần cảnh giác

2.1. Đặt cọc khi chưa có đủ khả năng tài chính

Một số người quyết định đặt cọc khi chưa chuẩn bị đủ nguồn tiền. Họ kỳ vọng sẽ bán lại suất mua hoặc tìm nhà đầu tư khác.

Cách làm này chứa nhiều rủi ro.

Nếu không tìm được người mua mới, người đặt cọc có thể không đủ khả năng thanh toán. Khi đó, giao dịch có nguy cơ đổ vỡ.

Người mua còn có thể phải chịu hậu quả từ chính cam kết đã ký. Vì vậy, cần xác định rõ khả năng tài chính trước khi đặt cọc.

2.2. Thổi giá đất để tạo tâm lý FOMO

Một số môi giới hoặc người đầu cơ có thể tạo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Họ đưa ra thông tin về mức giá tăng nhanh hoặc lượng người đang quan tâm.

Người mua thiếu kinh nghiệm dễ bị cuốn vào tâm lý này. Họ có thể đặt cọc vội mà chưa kiểm tra pháp lý của đất.

Khi thị trường không tăng như kỳ vọng, việc bán lại sẽ gặp khó khăn. Người đặt cọc lúc này có thể trở thành người chịu rủi ro cuối cùng.

2.3. Dùng thông tin quy hoạch để kích thích xuống tiền

Thông tin quy hoạch có thể tác động mạnh đến giá đất. Tuy nhiên, không phải thông tin nào trên thị trường cũng chính xác.

Một số người có thể sử dụng thông tin chưa được kiểm chứng để tạo sức hút cho bất động sản.

Người mua cần kiểm tra nguồn thông tin trước khi đặt cọc. Không nên quyết định chỉ dựa trên lời giới thiệu của môi giới hoặc người bán.

2.4. Đặt cọc nhiều nơi để tìm cơ hội chênh lệch

Một số nhà đầu tư có thể đặt cọc nhiều bất động sản cùng lúc. Mục tiêu là lựa chọn giao dịch có khả năng tăng giá tốt nhất.

Cách làm này làm tăng áp lực tài chính. Nếu nhiều giao dịch cùng phát sinh nghĩa vụ thanh toán, nhà đầu tư có thể không đủ tiền thực hiện.

Việc bỏ cọc ở một hoặc nhiều giao dịch cũng có thể kéo theo tranh chấp.

Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi tham gia nhiều giao dịch cùng lúc.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu trước về công chứng ủy quyền giúp tiết kiệm thời gian thực hiện

3. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc lướt sóng đất rồi bỏ cọc

3.1. Nguy cơ mất tiền đặt cọc

Đây là rủi ro dễ gặp nhất khi người mua tự ý từ bỏ giao dịch.

Nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về xử lý tiền cọc, các bên cần thực hiện theo nội dung đã cam kết.

Người đặt cọc có thể mất khoản tiền đã giao nếu vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận.

Số tiền này có thể lớn nếu giao dịch bất động sản có giá trị cao. Vì vậy, người mua cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký.

3.2. Có thể phát sinh tranh chấp giữa bên mua và bên bán

Việc bỏ cọc có thể khiến hai bên phát sinh bất đồng.

Bên bán có thể yêu cầu xử lý tiền cọc theo thỏa thuận. Người mua có thể đưa ra lý do để giải thích việc không tiếp tục giao dịch.

Nếu hai bên không thống nhất, tranh chấp có thể phải giải quyết bằng thương lượng hoặc phương thức khác theo quy định.

Quá trình này có thể kéo dài và làm phát sinh thêm chi phí.

3.3. Hợp đồng đặt cọc cần được kiểm tra kỹ

Trước khi ký, người mua cần đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng.

Một số nội dung cần đặc biệt lưu ý gồm:

• Số tiền đặt cọc.
• Thời hạn đặt cọc.
• Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng.
• Điều kiện hoàn trả tiền cọc.
• Mức phạt cọc.
• Trách nhiệm của mỗi bên.
• Điều kiện chấm dứt thỏa thuận.

Các điều khoản càng rõ ràng thì nguy cơ tranh chấp càng giảm.

3.4. Không nên đặt cọc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá

Giá đất có thể tăng hoặc giảm theo diễn biến thị trường. Không có cơ sở nào bảo đảm nhà đầu tư chắc chắn bán được với giá cao hơn.

Nếu toàn bộ kế hoạch phụ thuộc vào việc tìm người mua tiếp theo, rủi ro sẽ càng lớn.

Nhà đầu tư cần đánh giá thanh khoản và khả năng tài chính trước khi quyết định.

4. Cách hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch đất

4.1. Kiểm tra pháp lý của bất động sản trước khi đặt cọc

Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.

Một số thông tin nên được xác minh gồm:

• Người có quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Diện tích và mục đích sử dụng.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Tình trạng tranh chấp.
• Tình trạng thế chấp hoặc kê biên.
• Thông tin quy hoạch liên quan.

Không nên chỉ dựa vào bản chụp giấy tờ do người bán cung cấp. Người mua cần kiểm tra thông tin một cách độc lập.

4.2. Chỉ đặt cọc khi đã xác định khả năng tài chính

Trước khi ký hợp đồng, người mua cần tính toán toàn bộ nguồn tiền.

Ngoài tiền đặt cọc, giao dịch còn có thể phát sinh nhiều khoản chi phí khác. Người mua cần dự trù khoản tiền phù hợp.

Không nên sử dụng toàn bộ nguồn tiền hiện có cho một giao dịch đầu tư ngắn hạn.

Khả năng tài chính ổn định sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn khi thị trường biến động.

4.3. Thỏa thuận rõ cách xử lý tiền cọc

Hợp đồng đặt cọc nên quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của hai bên.

Đặc biệt, cần làm rõ trường hợp một bên không tiếp tục thực hiện giao dịch.

Các nội dung về phạt cọc và bồi thường cũng cần được ghi nhận rõ ràng.

Nếu có điều khoản chưa hiểu, người mua nên yêu cầu giải thích trước khi ký.

4.4. Nên công chứng hoặc nhờ chuyên gia kiểm tra hợp đồng khi cần

Không phải mọi hợp đồng đặt cọc đều bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, việc kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng vẫn rất cần thiết.

Đối với giao dịch có giá trị lớn, các bên nên cân nhắc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý.

Công chứng viên hoặc chuyên gia có thể hỗ trợ kiểm tra giấy tờ và nội dung thỏa thuận.

Điều này giúp các bên nhận diện sớm những điều khoản có thể gây bất lợi.

4.5. Không chạy theo tâm lý “lướt sóng” bằng mọi giá

Đầu tư ngắn hạn luôn đi kèm rủi ro. Giá đất không phải lúc nào cũng tăng theo kỳ vọng.

Nhà đầu tư cần đánh giá thị trường dựa trên thông tin thực tế. Không nên xuống tiền chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội.

Một quyết định đầu tư thận trọng có thể giúp hạn chế khoản lỗ lớn. Đặc biệt, người mới tham gia thị trường càng cần tránh tâm lý chạy theo đám đông.

>>> Xem thêm: Nhiều người mất thời gian chỉ vì chưa chuẩn bị đủ hồ sơ công chứng mua bán nhà đất

Kết luận

Cọc lướt sóng đất có thể tạo cơ hội kiếm lợi nhuận trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính và pháp lý. Đặc biệt, việc đặt cọc khi chưa đủ khả năng thanh toán có thể khiến nhà đầu tư chịu thiệt hại lớn.

Trước khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra pháp lý của đất. Đồng thời, cần đánh giá khả năng tài chính và thanh khoản của giao dịch. Nội dung hợp đồng đặt cọc cũng phải được xem xét cẩn thận.

Nếu cần hỗ trợ kiểm tra giấy tờ, công chứng hợp đồng hoặc tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

>>> Xem thêm: Một giao dịch an toàn thường bắt đầu từ việc tìm đúng văn phòng công chứng.

>>> Xem thêm: Những thay đổi pháp lý khiến dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội ngày càng được quan tâm.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com