Điều khoản bảo lưu và thời điểm công chứng mới nhất năm 2026

Trong nhiều giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, chuyển nhượng tài sản hoặc hợp đồng góp vốn, các bên thường thỏa thuận điều khoản bảo lưu nhằm đảm bảo quyền lợi trong trường hợp chưa thanh toán đủ tiền hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ. Tuy nhiên, khi hợp đồng có điều khoản bảo lưu thì thời điểm công chứng có ảnh hưởng như thế nào đến hiệu lực và quyền của các bên? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chuyên sâu dưới góc độ pháp lý và thực tiễn.

>>> Xem thêm: Làm hợp đồng vay tiền tại văn phòng công chứng – Những lưu ý để tránh sai sót, bảo vệ quyền lợi

Điều khoản bảo lưu trong hợp đồng là gì?

Khái niệm điều khoản bảo lưu

Điều khoản bảo lưu là thỏa thuận trong hợp đồng nhằm:

• Bảo lưu quyền sở hữu tài sản cho bên bán cho đến khi bên mua thanh toán đủ

• Bảo lưu quyền hủy hợp đồng nếu vi phạm nghĩa vụ

• Bảo lưu quyền giữ lại một phần quyền lợi đến khi hoàn thành điều kiện

Trong thực tế, phổ biến nhất là bảo lưu quyền sở hữu khi bên mua chưa thanh toán đủ tiền.

Thời điểm công chứng có ý nghĩa gì khi hợp đồng có điều khoản bảo lưu?

Theo Luật Công chứng 2014:

Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu.

Như vậy, thời điểm công chứng là thời điểm:

• Hợp đồng chính thức phát sinh hiệu lực

• Các quyền và nghĩa vụ được xác lập

• Điều khoản bảo lưu bắt đầu có giá trị ràng buộc

Điều này có nghĩa: dù có điều khoản bảo lưu, hợp đồng vẫn có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác phù hợp pháp luật.

>>> Xem thêm: Công chứng giấy tờ tại nhà – Giải pháp tiện lợi cho người bận rộn

Phân tích thời điểm công chứng khi có bảo lưu quyền sở hữu

1. Hợp đồng có hiệu lực nhưng quyền sở hữu chưa chuyển ngay

Ví dụ:

Ông A bán nhà cho bà B với giá 5 tỷ đồng. Hai bên thỏa thuận:

• Bà B thanh toán trước 3 tỷ

• 2 tỷ còn lại thanh toán trong 6 tháng

• Quyền sở hữu chỉ chuyển sau khi thanh toán đủ

Hợp đồng được công chứng hôm nay.

Trong trường hợp này:

• Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng

• Nhưng quyền sở hữu được chuyển theo điều kiện bảo lưu

Tức là cần phân biệt:

• Hiệu lực của hợp đồng

• Thời điểm chuyển quyền sở hữu

Đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

2. Rủi ro khi đăng ký sang tên trước khi hoàn tất điều kiện

Nếu sau khi công chứng, bên mua đi làm thủ tục sang tên ngay, trong khi:

• Hợp đồng có điều khoản bảo lưu quyền sở hữu

Thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào nội dung hợp đồng.

Nếu điều khoản bảo lưu quy định rõ chưa chuyển quyền sở hữu, việc sang tên có thể bị từ chối hoặc phát sinh tranh chấp.

Do đó, nội dung điều khoản bảo lưu phải được thể hiện rõ ràng trong văn bản công chứng.

Thời điểm công chứng và điều kiện có hiệu lực

Trường hợp hợp đồng có điều kiện

Theo Bộ luật Dân sự 2015:

Giao dịch dân sự có thể được xác lập kèm điều kiện.

Nếu các bên thỏa thuận:

• Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thanh toán đủ tiền

• Hoặc khi hoàn thành thủ tục nào đó

Thì cần xác định rõ:

• Hợp đồng có hiệu lực ngay tại thời điểm công chứng

• Hay chỉ phát sinh hiệu lực khi điều kiện xảy ra

Nếu không quy định rõ, mặc định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng.

>>> Xem thêm: Những lỗi thường gặp khi làm sổ đỏ và cách dịch vụ sổ đỏ hỗ trợ khắc phục

Công chứng viên xử lý thế nào khi hợp đồng có điều khoản bảo lưu?

Khi công chứng hợp đồng có điều khoản bảo lưu, công chứng viên phải:

• Giải thích rõ cho các bên về hệ quả pháp lý

• Kiểm tra nội dung bảo lưu có vi phạm điều cấm không

• Đảm bảo điều khoản không trái quy định pháp luật

Nếu điều khoản bảo lưu:

• Mơ hồ

• Trái quy định về chuyển quyền tài sản

• Gây nhầm lẫn về thời điểm chuyển quyền

Công chứng viên có quyền yêu cầu chỉnh sửa trước khi ký.

Ví dụ minh họa thực tế

Chị M bán căn hộ cho anh N. Hai bên công chứng hợp đồng với điều khoản:

“Bên mua được quyền sử dụng tài sản ngay sau khi ký nhưng quyền sở hữu chỉ chuyển khi thanh toán đủ.”

Sau 3 tháng, anh N chưa thanh toán đủ nhưng đã thế chấp căn hộ cho ngân hàng.

Trong trường hợp này, Tòa án sẽ xem xét:

• Nội dung điều khoản bảo lưu trong hợp đồng công chứng

• Thời điểm công chứng và hiệu lực của hợp đồng

• Quyền sở hữu đã chuyển hay chưa

Nếu bảo lưu quyền sở hữu được ghi nhận rõ, anh N có thể chưa có quyền định đoạt tài sản.

Những rủi ro pháp lý thường gặp

Khi không xác định rõ thời điểm công chứng và hiệu lực điều khoản bảo lưu, có thể phát sinh:

• Tranh chấp về quyền sở hữu

• Không thống nhất thời điểm chuyển quyền

• Khó khăn khi sang tên hoặc thế chấp

• Hợp đồng bị tuyên vô hiệu một phần

Do đó, việc soạn thảo rõ ràng là yếu tố then chốt.

Giải pháp đảm bảo an toàn pháp lý

Để hạn chế rủi ro khi công chứng hợp đồng có điều khoản bảo lưu, các bên nên:

• Ghi rõ điều khoản bảo lưu quyền sở hữu

• Xác định cụ thể thời điểm chuyển quyền

• Phân biệt rõ hiệu lực hợp đồng và hiệu lực chuyển quyền

• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi công chứng

• Không sử dụng điều khoản mơ hồ, dễ gây hiểu sai

Kết luận

Thời điểm công chứng trong hợp đồng có điều khoản bảo lưu giữ vai trò quan trọng trong việc xác định hiệu lực giao dịch. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền sở hữu. Nếu điều khoản bảo lưu được soạn thảo rõ ràng và phù hợp pháp luật, giao dịch vẫn có thể đảm bảo an toàn. Ngược lại, nếu quy định không rõ ràng, các bên có thể đối mặt với tranh chấp phức tạp về quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, khi ký kết và công chứng hợp đồng có điều khoản bảo lưu, việc tư vấn pháp lý và rà soát kỹ nội dung là điều hết sức cần thiết.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thời điểm giấy ủy quyền nhận tiền có hiệu lực sau khi công chứng

>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng văn bản từ chối nhận di sản

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội có dịch vụ công chứng lưu động tận nơi

>>>  Công chứng văn bản thừa kế cần bao nhiêu người đồng thừa kế ký tên?

>> Mẹo giúp hoàn tất nhanh thủ tục đăng ký kết hôn chỉ trong một ngày

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com