Tặng cho nhà đất nhưng người nhận đang bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án

Tặng cho đất người bị cưỡng chế thi hành án là vấn đề cần được xem xét kỹ trước khi các bên lập và công chứng hợp đồng. Việc người nhận đang phải thi hành án không đồng nghĩa mọi giao dịch nhận tài sản đều đương nhiên bị cấm. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất sau khi được tặng cho có thể trở thành tài sản thuộc phạm vi thi hành án của người nhận.

Đặc biệt, nếu tài sản đã bị áp dụng biện pháp bảo đảm, kê biên hoặc tạm ngừng giao dịch thì việc chuyển quyền có thể bị hạn chế. Các bên cũng cần phân biệt giữa tình trạng cưỡng chế đối với người nhận tài sản và tình trạng pháp lý của chính thửa đất được tặng cho.

Từ ngày 01/07/2026, Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 có hiệu lực và thay thế Luật Thi hành án dân sự trước đó. Luật mới quy định cụ thể hơn về việc tạm ngừng giao dịch, chuyển quyền đối với tài sản thi hành án cũng như xử lý giao dịch có dấu hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.

Vậy có được tặng cho nhà đất cho người đang bị cưỡng chế thi hành án không? Hợp đồng có được công chứng và người nhận có được sang tên hay không? Nội dung dưới đây sẽ giúp các bên hiểu rõ hơn trước khi thực hiện giao dịch.

>>> Xem thêm: Cho tặng nhà đất kèm điều kiện người nhận không được cho thuê hoặc thế chấp.

1. Người đang bị cưỡng chế thi hành án có được nhận nhà đất tặng cho không?

1.1. Cần phân biệt người bị cưỡng chế và tài sản bị cưỡng chế

Việc một cá nhân đang phải thi hành án không đồng nghĩa mọi tài sản mà người đó nhận được đều bị cấm giao dịch ngay từ đầu.

Trong trường hợp này, cần xác định rõ người nhận đang bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tài sản nào. Đồng thời, phải kiểm tra xem thửa đất dự kiến tặng cho có đang bị kê biên, phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch hay không.

Nếu thửa đất vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên tặng cho và chưa bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, các bên có thể được xem xét thực hiện hợp đồng theo quy định. Tuy nhiên, việc người nhận đang là người phải thi hành án vẫn tạo ra những vấn đề pháp lý cần đặc biệt lưu ý.

1.2. Tài sản được tặng cho có thể trở thành tài sản thi hành án

Khi quyền sử dụng đất được chuyển sang cho người nhận, tài sản đó về nguyên tắc thuộc quyền của người nhận theo nội dung giao dịch và thủ tục đăng ký.

Nếu người nhận đồng thời là người phải thi hành án và có nghĩa vụ tài sản chưa được thực hiện, quyền sử dụng đất được nhận có thể trở thành nguồn tài sản để bảo đảm thi hành nghĩa vụ theo quy định.

Luật Thi hành án dân sự năm 2025 quy định các biện pháp cưỡng chế bao gồm kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án. Vì vậy, việc nhận thêm tài sản trong thời gian đang thi hành án không phải là cách làm cho tài sản đó nằm ngoài phạm vi xem xét của cơ quan thi hành án.

1.3. Không nên hiểu rằng nhận tài sản tặng cho sẽ làm mất nghĩa vụ thi hành án

Một số trường hợp có thể cho rằng người đang bị cưỡng chế vẫn có thể nhận tài sản từ người khác và tài sản đó sẽ được bảo toàn vì là tài sản tặng cho.

Cách hiểu này không chính xác trong mọi trường hợp.

Nếu quyền sử dụng đất đã thuộc về người phải thi hành án thì cơ quan thi hành án có thể xem xét tài sản đó theo các quy định về thi hành án. Việc tài sản có nguồn gốc từ hợp đồng tặng cho không mặc nhiên khiến tài sản được miễn kê biên hoặc miễn xử lý.

Do đó, bên tặng cho và bên nhận nên xác định trước tình trạng thi hành án của người nhận để tránh phát sinh tranh chấp hoặc những khó khăn trong quá trình sang tên.

2. Khi nào việc tặng cho nhà đất có thể bị hạn chế hoặc không thực hiện được?

2.1. Thửa đất đã bị áp dụng biện pháp cưỡng chế

Trường hợp chính quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã trở thành tài sản thi hành án và đang bị kê biên, việc tiếp tục thực hiện giao dịch sẽ bị hạn chế.

Theo Luật Thi hành án dân sự năm 2025, trong thời gian tài sản thi hành án được giao bảo quản, người được giao bảo quản không được chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản.

Vì vậy, cần kiểm tra tình trạng của thửa đất cụ thể, thay vì chỉ căn cứ vào việc người nhận đang bị cưỡng chế thi hành án.

2.2. Tài sản đang bị tạm ngừng giao dịch hoặc tạm dừng đăng ký

Luật Thi hành án dân sự năm 2025 bổ sung quy định về biện pháp tạm ngừng giao dịch, tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng và thay đổi hiện trạng tài sản.

Khi biện pháp này được áp dụng đối với tài sản liên quan, người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản không được tự ý thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc các giao dịch khác cho đến khi có quyết định khác của Chấp hành viên.

Do đó, trước khi ký hợp đồng, các bên cần xác định liệu thửa đất có đang chịu hạn chế giao dịch từ cơ quan thi hành án hay không.

2.3. Giao dịch có dấu hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến người đang phải thi hành án.

Luật Thi hành án dân sự năm 2025 quy định trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên có thể thông báo để người được thi hành án yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Nếu người được thi hành án không yêu cầu trong thời hạn luật định, Chấp hành viên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trong giao dịch tặng cho, cần xem xét bản chất và thời điểm thực hiện giao dịch. Các bên không nên lập giao dịch giả tạo hoặc sử dụng hợp đồng tặng cho để che giấu tài sản, cản trở việc thi hành án.

2.4. Người nhận có thể tiếp tục phát sinh nghĩa vụ đối với tài sản được tặng cho

Ngay cả khi hợp đồng tặng cho được công chứng và thủ tục đăng ký biến động được thực hiện, người nhận vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án của mình.

Nếu tài sản sau khi sang tên thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án, cơ quan thi hành án có thể xem xét áp dụng biện pháp xử lý phù hợp theo quy định.

Vì vậy, bên tặng cho cần cân nhắc mục đích giao dịch và khả năng thực tế của người nhận. Việc hoàn tất hợp đồng tặng cho không đồng nghĩa tài sản chắc chắn không bị tác động bởi quá trình thi hành án.

>>> Xem thêm: Muốn giao quyền cho người khác nhưng vẫn kiểm soát rõ phạm vi? Công chứng ủy quyền là vấn đề nên tìm hiểu.

3. Quy trình kiểm tra và công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất

3.1. Bước 1: Xác định tình trạng thi hành án của người nhận

Trước khi lập hợp đồng, các bên nên xác định người nhận đang phải thi hành nghĩa vụ nào.

Cần làm rõ người nhận có đang bị kê biên tài sản hay không. Đồng thời, nên kiểm tra xem có quyết định tạm ngừng giao dịch hoặc biện pháp khác ảnh hưởng đến việc đăng ký tài sản hay không.

Đây là bước quan trọng để hạn chế trường hợp hợp đồng đã được chuẩn bị nhưng không thể tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên.

3.2. Bước 2: Kiểm tra pháp lý của nhà đất

Bên tặng cho cần cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Thông tin trên Giấy chứng nhận cần được đối chiếu với tình trạng thực tế của tài sản. Các bên cũng cần lưu ý các vấn đề như tranh chấp, thế chấp, hạn chế quyền hoặc các thông tin đăng ký liên quan.

Nếu tài sản đang chịu biện pháp ngăn chặn hoặc hạn chế giao dịch, cần xử lý tình trạng pháp lý trước khi thực hiện hợp đồng nếu pháp luật cho phép.

3.3. Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Hồ sơ có thể bao gồm giấy tờ nhân thân của bên tặng cho và bên nhận. Ngoài ra, cần chuẩn bị Giấy chứng nhận và giấy tờ chứng minh quan hệ giữa các bên nếu giao dịch thuộc trường hợp cần xác định quan hệ để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tùy từng trường hợp, công chứng viên có thể yêu cầu thêm giấy tờ để kiểm tra quyền sở hữu, quyền sử dụng và tình trạng pháp lý của tài sản.

Các bên nên liên hệ trước với tổ chức hành nghề công chứng để được kiểm tra thành phần hồ sơ. Điều này giúp hạn chế việc phải bổ sung giấy tờ nhiều lần.

3.4. Bước 4: Công chứng viên kiểm tra điều kiện giao dịch

Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ và xác định những vấn đề pháp lý có liên quan đến hợp đồng.

Nếu phát hiện thửa đất đang bị hạn chế giao dịch hoặc có thông tin liên quan đến việc thi hành án, các bên cần cung cấp đầy đủ thông tin để được xem xét.

Không nên che giấu tình trạng người nhận đang bị thi hành án. Việc cung cấp thông tin trung thực giúp công chứng viên có cơ sở đánh giá giao dịch và hướng dẫn các bên phù hợp.

3.5. Bước 5: Ký hợp đồng và thực hiện thủ tục đăng ký

Nếu giao dịch đủ điều kiện, các bên thực hiện việc ký kết hợp đồng theo quy định.

Sau khi hợp đồng được công chứng, người nhận thực hiện thủ tục đăng ký biến động để đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, nếu cơ quan có thẩm quyền đã áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền đối với tài sản thì việc sang tên có thể không được thực hiện cho đến khi biện pháp đó được chấm dứt hoặc có quyết định khác của cơ quan có thẩm quyền.

4. Những lưu ý quan trọng khi tặng cho nhà đất cho người đang bị cưỡng chế thi hành án

4.1. Không nên chỉ căn cứ vào việc người nhận có bị cưỡng chế hay không

Tình trạng thi hành án của người nhận là thông tin quan trọng nhưng chưa đủ để kết luận hợp đồng tặng cho có được thực hiện hay không.

Cần xác định cụ thể biện pháp cưỡng chế đang áp dụng. Đồng thời, phải kiểm tra tài sản dự kiến tặng cho có nằm trong phạm vi của quyết định bảo đảm hoặc cưỡng chế hay không.

Việc kiểm tra từng trường hợp sẽ giúp các bên tránh đưa ra kết luận quá sớm.

4.2. Cần đặc biệt chú ý thời điểm phát sinh quyền đối với nhà đất

Nhà đất được tặng cho có thể trở thành tài sản thuộc quyền của người nhận sau khi hoàn thành các thủ tục theo quy định.

Từ thời điểm đó, tài sản có thể chịu tác động từ nghĩa vụ thi hành án của người nhận nếu đáp ứng điều kiện để bị áp dụng biện pháp xử lý.

Vì vậy, bên tặng cho cần hiểu rõ rằng việc chuyển tài sản cho người đang có nghĩa vụ thi hành án có thể dẫn đến khả năng tài sản bị xem xét để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

4.3. Không lập hợp đồng giả tạo để che giấu hoặc tẩu tán tài sản

Các bên không nên sử dụng hợp đồng tặng cho để che giấu quyền sở hữu hoặc tạo ra giao dịch không đúng với thực tế.

Đặc biệt, nếu giao dịch nhằm làm thay đổi tình trạng tài sản để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, giao dịch có thể bị xem xét theo quy định pháp luật.

Luật Thi hành án dân sự hiện hành đã quy định cơ chế xử lý đối với giao dịch có căn cứ cho rằng được thực hiện nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.

4.4. Nên kiểm tra thông tin thi hành án trước khi ký

Đây là bước mà các bên không nên bỏ qua.

Bên tặng cho nên trao đổi rõ với người nhận về tình trạng thi hành án. Nếu cần thiết, các bên nên cung cấp quyết định thi hành án, quyết định cưỡng chế hoặc các tài liệu liên quan để tổ chức hành nghề công chứng có cơ sở xem xét.

Đối với trường hợp phức tạp, việc kiểm tra hồ sơ trước khi đến công chứng sẽ giúp các bên xác định rõ hơn khả năng thực hiện giao dịch.

4.5. Nên nhờ công chứng viên tư vấn trước khi chuẩn bị hợp đồng

Mỗi trường hợp có thể có tình trạng pháp lý khác nhau. Người nhận có thể chỉ đang bị cưỡng chế đối với thu nhập hoặc tài sản khác, trong khi thửa đất dự kiến nhận chưa chịu biện pháp ngăn chặn.

Ngược lại, nếu chính thửa đất đã bị áp dụng biện pháp bảo đảm, kê biên hoặc tạm ngừng giao dịch thì việc tặng cho và đăng ký sang tên có thể bị hạn chế.

Do đó, các bên nên cung cấp đầy đủ thông tin cho công chứng viên để được kiểm tra và hướng dẫn theo đúng tình trạng hồ sơ. Việc tư vấn trước cũng giúp hạn chế rủi ro phát sinh tranh chấp về sau.

>>> Xem thêm: Người mua cần lưu ý gì, người bán cần chuẩn bị gì khi công chứng mua bán nhà đất?

Kết luận

Tặng cho đất người bị cưỡng chế thi hành án không thể được đánh giá chỉ dựa trên việc người nhận đang bị cưỡng chế hay không. Các bên cần xác định chính xác biện pháp thi hành án đang áp dụng, tình trạng pháp lý của thửa đất và khả năng tài sản sau khi chuyển quyền trở thành tài sản phục vụ thi hành nghĩa vụ của người nhận.

Đặc biệt, nếu tài sản đã bị kê biên, tạm ngừng giao dịch hoặc áp dụng biện pháp hạn chế chuyển quyền thì các bên không nên tự ý lập và thực hiện giao dịch. Trường hợp giao dịch có dấu hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án cũng có thể phát sinh rủi ro bị yêu cầu tuyên bố vô hiệu theo quy định pháp luật.

Nếu đang có nhu cầu kiểm tra hồ sơ hoặc thực hiện giao dịch tặng cho nhà đất trong trường hợp người nhận đang bị thi hành án, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được kiểm tra hồ sơ, tư vấn điều kiện giao dịch và hướng dẫn thủ tục công chứng phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

>>> Xem thêm: Bạn muốn biết quy trình công chứng diễn ra thế nào? Hãy bắt đầu từ một văn phòng công chứng uy tín

>>> Xem thêm: Nhà đất có vấn đề giấy tờ? Bạn có thể tìm hiểu Dịch vụ sổ đỏ phù hợp

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com