Cho tặng nhà đất dính quy hoạch đường sắt đô thị: Thủ tục tại VPCC

Cho tặng nhà đất dính quy hoạch đường sắt đô thị là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thửa đất nằm trong khu vực dự kiến xây dựng tuyến metro hoặc đường sắt đô thị. Việc có quy hoạch không đồng nghĩa trong mọi trường hợp người sử dụng đất bị mất ngay quyền tặng cho.

Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định. Ngay cả với diện tích đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình, dù có thể bị hạn chế một số quyền liên quan đến xây dựng.

Vì vậy, trước khi lập hợp đồng tặng cho tại Văn phòng công chứng (VPCC), các bên cần xác định chính xác tình trạng quy hoạch của thửa đất. Đồng thời, hồ sơ phải đáp ứng các điều kiện pháp lý về quyền sử dụng đất. Nội dung dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thủ tục và những vấn đề cần lưu ý.

>>> Xem thêm: Cho tặng nhà đất cho người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi: Ai đứng tên sổ đỏ?

1. Đất dính quy hoạch đường sắt đô thị có được tặng cho không?

1.1. Có quy hoạch không đồng nghĩa với việc bị cấm tặng cho

Một thửa đất nằm trong quy hoạch đường sắt đô thị chưa chắc đã bị hạn chế toàn bộ quyền của người sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 quy định, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo luật. Các quyền này bao gồm quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện.

Do đó, không nên chỉ dựa vào thông tin “đất dính quy hoạch đường sắt đô thị” để kết luận rằng hợp đồng tặng cho không thể công chứng.

1.2. Trường hợp đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Nếu diện tích đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền theo quy định.

Tuy nhiên, pháp luật đặt ra một số hạn chế về việc xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm trên diện tích thuộc trường hợp này. Người sử dụng đất có thể được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc cải tạo, sửa chữa công trình hiện có theo quy định.

Vì vậy, khi tặng cho nhà đất thuộc khu vực dự kiến xây dựng đường sắt đô thị, cần phân biệt giữa quy hoạch chung và diện tích đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

1.3. Cần kiểm tra tình trạng quy hoạch trước khi đến VPCC

Thông tin quy hoạch có thể thay đổi theo từng thời kỳ. Vì vậy, người tặng cho không nên chỉ căn cứ vào thông tin truyền miệng hoặc bản đồ quy hoạch cũ.

Các bên nên kiểm tra:

• Thửa đất có nằm trong quy hoạch đường sắt đô thị hay không.
• Phần diện tích nào nằm trong phạm vi quy hoạch.
• Quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố hay chưa.
• Thửa đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không.
• Đã có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất hay chưa.
• Có hạn chế nào khác đối với quyền sử dụng đất hay không.

Việc kiểm tra trước giúp các bên chủ động khi yêu cầu công chứng hợp đồng.

2. Điều kiện và hồ sơ tặng cho nhà đất dính quy hoạch

2.1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi đáp ứng các điều kiện cơ bản như có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trường hợp người sử dụng đất đang được ghi nợ hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ theo quy định trước khi thực hiện quyền tặng cho trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Như vậy, tình trạng quy hoạch đường sắt đô thị cần được xem xét cùng với các điều kiện pháp lý khác của thửa đất.

2.2. Giấy tờ của bên tặng cho

Bên tặng cho cần chuẩn bị các giấy tờ phục vụ việc xác định nhân thân và quyền sở hữu, sử dụng tài sản.

Thông thường có:

• CCCD hoặc giấy tờ tùy thân còn giá trị.
• Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp cần thiết.
• Giấy tờ liên quan đến chế độ tài sản của vợ chồng nếu có.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu nhà đất là tài sản chung, cần xác định đầy đủ người có quyền đối với tài sản trước khi ký hợp đồng.

2.3. Giấy tờ của bên được tặng cho

Bên nhận tặng cho cũng cần cung cấp giấy tờ nhân thân để Văn phòng công chứng kiểm tra thông tin.

Hồ sơ có thể gồm:

• CCCD hoặc giấy tờ tùy thân.
• Giấy tờ xác nhận thông tin cư trú khi cần.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa bên tặng và bên nhận nếu có liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

Thông tin của người nhận cần được ghi chính xác trong hợp đồng. Các bên nên kiểm tra kỹ họ tên, ngày tháng năm sinh và thông tin giấy tờ trước khi ký.

2.4. Hồ sơ chứng minh quan hệ giữa người tặng và người nhận

Trong một số trường hợp, việc tặng cho giữa những người có quan hệ gia đình có thể liên quan đến chính sách thuế, lệ phí theo quy định.

Do đó, các bên nên chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ nếu thuộc trường hợp cần xác nhận, chẳng hạn:

• Giấy khai sinh.
• Giấy đăng ký kết hôn.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ và con.
• Các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quan hệ nhân thân.

Việc chuẩn bị đầy đủ giúp Văn phòng công chứng có cơ sở kiểm tra và hướng dẫn hồ sơ phù hợp.

>>> Xem thêm: Công việc đang gấp nhưng bạn lại không thể trực tiếp có mặt? Công chứng ủy quyền có thể là hướng xử lý đáng tham khảo

3. Thủ tục cho tặng nhà đất dính quy hoạch đường sắt đô thị tại VPCC

3.1. Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và hồ sơ pháp lý

Trước khi lập hợp đồng, các bên nên kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.

Đây là bước đặc biệt quan trọng đối với nhà đất nằm trong khu vực quy hoạch đường sắt đô thị. Thông tin cần xác định không chỉ là “có quy hoạch” mà còn phải xem xét quy hoạch đang ở giai đoạn nào và có thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không.

Nếu có thông báo thu hồi đất hoặc văn bản khác liên quan đến dự án, khách hàng nên cung cấp cho công chứng viên để được kiểm tra cụ thể.

3.2. Bước 2: Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng

Sau khi chuẩn bị giấy tờ, các bên đến Văn phòng công chứng để yêu cầu lập và công chứng hợp đồng tặng cho.

Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ của các bên, Giấy chứng nhận và những tài liệu liên quan đến tài sản.

Đối với thửa đất có thông tin quy hoạch, khách hàng nên thông báo rõ tình trạng này ngay từ đầu. Điều đó giúp công chứng viên có đầy đủ thông tin để xem xét hồ sơ.

3.3. Bước 3: Soạn thảo hợp đồng tặng cho

Hợp đồng tặng cho cần thể hiện rõ thông tin của bên tặng, bên nhận và tài sản được tặng cho.

Đối với nhà đất, hợp đồng cần ghi nhận các thông tin phù hợp với Giấy chứng nhận. Phạm vi tài sản tặng cho cũng cần được xác định rõ, đặc biệt nếu chỉ tặng cho một phần quyền sử dụng đất.

Các bên cần đọc kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký. Nếu phát hiện thông tin chưa chính xác, cần yêu cầu điều chỉnh trước khi hoàn tất việc công chứng.

3.4. Bước 4: Ký và công chứng hợp đồng

Sau khi các bên đã thống nhất nội dung, người có quyền và nghĩa vụ liên quan thực hiện việc ký hợp đồng theo quy định.

Công chứng viên kiểm tra việc giao kết hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng. Việc tặng cho chỉ nên thực hiện khi hồ sơ đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Trường hợp hồ sơ có vấn đề về quyền sở hữu, tranh chấp, kê biên hoặc các hạn chế pháp lý khác, Văn phòng công chứng có thể yêu cầu làm rõ hoặc bổ sung giấy tờ trước khi giải quyết.

3.5. Bước 5: Đăng ký biến động và sang tên

Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng, bên nhận cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Hồ sơ sau công chứng có thể được sử dụng để thực hiện các thủ tục liên quan đến:

• Đăng ký biến động đất đai.
• Sang tên Giấy chứng nhận.
• Kê khai nghĩa vụ tài chính.
• Cập nhật thông tin người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản.

Việc công chứng hợp đồng không đồng nghĩa với việc thủ tục sang tên đã hoàn tất. Các bên cần tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

4. Những lưu ý quan trọng khi tặng cho nhà đất thuộc quy hoạch đường sắt đô thị

4.1. Cần xác định rõ phạm vi đất có thể bị thu hồi

Không phải toàn bộ thửa đất nằm trong quy hoạch đều nhất thiết bị thu hồi.

Một thửa đất có thể chỉ có một phần diện tích nằm trong phạm vi dự kiến thực hiện dự án. Vì vậy, các bên cần xác định cụ thể ranh giới và diện tích có khả năng bị ảnh hưởng.

Thông tin này đặc biệt quan trọng nếu các bên dự định tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất.

4.2. Người nhận cần hiểu rõ rủi ro trước khi nhận tặng cho

Người nhận tặng cho cần được thông tin đầy đủ về tình trạng quy hoạch của tài sản.

Nếu nhà đất có khả năng bị thu hồi để thực hiện dự án đường sắt đô thị, người nhận có thể phải đối mặt với những hạn chế trong quá trình sử dụng đất. Các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng có thể phát sinh theo chính sách tại thời điểm Nhà nước thực hiện dự án.

Do đó, không nên chỉ quan tâm đến việc hợp đồng có được công chứng hay không mà bỏ qua tình trạng quy hoạch thực tế.

4.3. Cần phân biệt quy hoạch với quyết định thu hồi đất

Quy hoạch đường sắt đô thị và quyết định thu hồi đất là những vấn đề pháp lý khác nhau.

Một thửa đất có thể nằm trong định hướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi. Ngược lại, nếu dự án đã được triển khai đến giai đoạn thu hồi đất, các bên cần kiểm tra kỹ những văn bản đã được ban hành.

Việc xác định đúng giai đoạn của dự án giúp đánh giá chính xác khả năng thực hiện giao dịch.

4.4. Kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận

Trước khi công chứng, các bên nên đối chiếu Giấy chứng nhận với hiện trạng nhà đất.

Cần chú ý:

• Diện tích và số thửa.
• Tờ bản đồ.
• Mục đích sử dụng đất.
• Thời hạn sử dụng.
• Thông tin người sử dụng đất.
• Thông tin tài sản gắn liền với đất.
• Các nội dung ghi chú hoặc hạn chế quyền nếu có.

Những sai lệch giữa hồ sơ và thực tế có thể khiến quá trình công chứng hoặc sang tên phát sinh vấn đề.

4.5. Không nên tự kết luận hồ sơ chỉ vì đất có quy hoạch

Quy hoạch đường sắt đô thị là yếu tố cần xem xét nhưng không phải căn cứ duy nhất để quyết định việc công chứng.

Điều kiện thực hiện quyền tặng cho còn phụ thuộc vào Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng đất và các hạn chế khác theo pháp luật.

Vì vậy, nếu chưa chắc chắn về tình trạng pháp lý, các bên nên cung cấp hồ sơ cho Văn phòng công chứng để được kiểm tra trước khi ký kết.

>>> Xem thêm: Một giao dịch trị giá hàng tỷ đồng càng không nên xem nhẹ việc công chứng mua bán nhà đất

Kết luận

Cho tặng nhà đất dính quy hoạch đường sắt đô thị không phải trong mọi trường hợp đều bị cấm thực hiện. Khả năng công chứng phụ thuộc vào tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các văn bản thu hồi nếu có và điều kiện thực hiện quyền tặng cho theo pháp luật đất đai. Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền của mình trong nhiều trường hợp đất nằm trong khu vực quy hoạch, nhưng cần lưu ý những hạn chế áp dụng đối với đất thuộc kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích.

Trước khi lập hợp đồng, các bên nên kiểm tra quy hoạch, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và xác định rõ tình trạng pháp lý của nhà đất. Nếu cần được kiểm tra hồ sơ và tư vấn thủ tục, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất phù hợp với từng trường hợp.

>>> Xem thêm: Những thủ tục quan trọng càng cần được thực hiện tại văn phòng công chứng phù hợp

>>> Xem thêm: Bạn đang muốn sang tên nhà đất nhanh và đúng quy định? Tham khảo Dịch vụ sang tên sổ đỏ

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com